特大城市是我国社会经济发展及城镇化的主要动力之一,在特大城市土地供应总量锁定、增量递减的背景下,存量发展成为实现建设用地规划总量“零增长”的重要手段。由于在传统发展模式下所呈现出的布局特征与利用效率,存量工业用地成为最具转型更新条件的存量空间形式。近年来,学术界和业界对于存量工业用地的研究主要集中在概念解读、策略分析与思路探讨,大多是基于土地经济的视角对长三角和珠三角地区的城市进行相关探讨。天津市作为我国北方地区重要的特大城市之一,其存量工业用地利用效率较低、转型进程相对缓慢,亟需研究并予以解决。本文以20世纪90年代中后期以来天津市中心城市的存量工业用地为主要研究对象,分1996～2005年和2005～2015年两个时间段,对存量工业用地的规模演变、效益变化、时空分布进行深入分析,利用空间分析和数理统计方法,从用地属性、经济社会、组织机制和技术进步四大方面分析探讨影响其演变的核心驱动因子。然后对天津市中心城市存量工业用地转型的路径、模式以及时空演变特征进行相应研究,探讨影响其转型特征的主要因素和内在机理,并总结转型中出现的主要问题。研究过程中,充分运用定性和定量相结合的方法,对涉及到的地理学、经济学、城乡规划学等多学科内容和方法等进行系统综合分析。通过理论总结和实证分析,研究发现天津市中心城市存量工业用地时空演变的影响因素主要有:城镇人口、人均GDP、单位建设用地工业产值、二三产业比重、交通因子、产业结构调整、政策以及规划引导等方面;而转型机理是以其自身的土地条件和区位条件等用地属性为基础,在经济社会和技术进步的外部条件作用下,通过自组织与他组织系统多重调控的演进过程。在对上述结论进行总结的基础上,从天津市和特大城市两个层面,提出工业用地布局规划和转型更新的启示,以期为相关研究提供科学规划依据。