随着我国商业街开发改造热潮的兴起,我们却发现许多商业街在改造扩建后客流量和销售额却出现了下降,那么解决问题的关键便是清楚地了解商业街是怎么样吸引消费者的。商业街对消费者的集客能力取决于两个方面:商业街本身具有的潜在魅力和消费者需求。因此,本研究从商业街自身属性出发,采用焦点小组访谈法、问卷调查等方法,研究商业街自身所具有的潜在魅力中的商业特性,通过对焦点小组访谈结果的内容分析和问卷数据的因子分析等,得到可以测评商业街潜在魅力的商业要素的指标,以及解释该商业要素指标的二级指标。通过对台湾高雄市三条不同特质中心商业街新崛江商业街、汉神巨蛋、三多路商业街的检验,来验证商业街潜在魅力中商业要素测评指标在不同地域的适用性,对测评体系的指标进行评价,同时得到消费者角度商业街潜在魅力中商业要素各指标的权重,从而得到完善的商业街商业要素的测评。本研究所得到的商业街潜在魅力中商业要素的测评指标体系,将为商业街评价指标体系的建立提供了重要的一部分,这是本研究的重要贡献。同时也为我国商业界的建设和改造提供参考,为商业街的管理者提供了管理依据,也为商业街或者商业区的零售业者在商业投资、营销活动等方面提供参考。