近年来我国经济一直呈上升的发展趋势，随着人民物质生活水平的不断提升，人口数量激增，人们对房地产的热情指数继续攀升，居高不下，房地产业成为拉动国民经济持续增长的主导产业。房地产行业出现一片繁荣景象的同时，也存在着产业发展不平衡等问题。政府一系列措施强化调控房地产市场，伴随着如此严峻的大政策环境，房地产行业内的竞争也与日俱增。房地产营销作为房地产开发中的至关重要的过程，是房地产开发一些列工作过程的最终行为，关系到房地产公司经济收益以及社会效益，是企业发展成功与否的试金石。房地产开发的项目能否成功进入房地产市场，吸引消费者的目光，收到客户群体的欢迎，完全取决于该项目营销策略的合理性及科学性。所以，以市场调研为基础，科学合理的设计企业的营销策略能够促进房地产商准确的把握市场行情，依照消费人群的客观需求制定营销战略，并随时根据环境的变化调整策略，不断得满足市场的需要。　　本文通过查阅大量市场营销以及房地产营销相关理论，结合青岛 SD房地产开发公司营销现状及其滨海荣耀城项目概况，深入该公司内部收集相关信息，并且针对滨海荣耀城项目所处的宏观环境、竞争态势进行详细分析，最终得出该公司营销的SWOT分析矩阵，随后对周边消费者进行实地调研，并且辅以STP战略思想对该项目进行市场细分、目标市场选择以及场定位,最终运用4Ps营销战略理论得出滨海荣耀城项目产品、价格、渠道、促销的“四维组合”营销策略，并施以保障措施使其顺利运行。最终使得 SD房地产公司在当前市场低迷以及政策调控双重压力下使滨海荣耀城项目销售顺利进行。具体来讲，本文的总体结构共分为六个部分，第一部分为绪论，主要提出了本论文研究的背景、意义与主要研究内容和方法然后介绍了房地产营销的相关理论，具体对房地产营销的理论和营销策略进行综合全面的研究与分析，为后面的营销策略的设计与策略的实施打好理论基础。第二部分为SD房地产公司发展营销环境分析。主要对通过 PEST分析法对房地产市场宏观环境重新整体，并运用波特“五力模型”分析滨海荣耀城项目面临的竞争环境，同时找出SD公司营销现状及过程中出现的问题，从而为下一步的SWOT分析矩阵的构建提供基础。第三部分通过营销策略的设计制定出滨海荣耀城项目销售的4Ps营销策略组合。第四部分提出 SD公司营销策略的实施效果和保障措施。第五部分为结论和展望。