2018年,我国65岁及以上人数占总人口的11.9%,虽然我国的经济发展速度在全球前列,但由于我国人口基数大,老龄化发展速度快,加之政策等相关历史因素,目前我国居民的养老压力空前巨大,但同时也对老龄产业发展展示出新的机遇与挑战。此前在政策鼓励与房地产行业调整背景下,各大房地产公司转型推动了养老地产的高速发展,但也出现了建成项目“空置率高”与“一床难求”两级分化现象。为解决目前养老服务设施结构性矛盾,各部门接连做出政策调整,为既有物业改建养老服务设施提供诸多便利,但也造成了部分项目的发展困境。本文在整理国内外利用既有物业改建养老服务设施研究相关文献基础上,对西木公司既有物业改建养老服务设施案例进行分析研究。通过利用SWOT模型与PEST模型,定性分析西木公司项目发展现状,并总结提出目前既有物业改建养老服务设施过程中所面临的建设筹备期长、建设经营成本高、部分项目空置率高、经营收益低等发展困境。结合对于西木公司内外部环境分析结果,指出目前项目发展困境主要由于政治环境尚不完善、所选择的既有物业存在自身缺陷以及公司历史决策失误等原因造成。为使所得结果更具有针对性,故通过邀请相关专家进行调研打分,对西木公司困境成因进行实证分析。结合AHP层次分析法,定性定量的分析造成西木公司目前项目发展困境的主要影响因素,以及各因素间权重排序。并针对以上重要因素,提出解决目前问题以及未来业务开展的着力点。通过定性定量相结合的方法分析所得西木公司业务发展困境成因基础上,为解决当前困境并使项目未来可以更好的发展,需要对养老服务市场进行进一步细分,从而将目前与市场环境及企业自身特点的市场定位进行调整。在业务开展过程中需要随时把握政策法规发展动态,积极沟通,借助内外部优势资源获取合适的既有物业。改变目前单一的业务发展模式,创新经营理念,降低经营风险。最终得出研究结论,目前既有物业改建养老服务设施的市场环境持续向好,整体产业有很强的上升趋势,但经过近十年的发展,市场上已存在颇具实力的竞争对手,而且开发过程中的诸多困境逐渐显现在养老企业面前。只有准确制定市场定位,针对公司自身特点,扬长避短,通过在各类细分市场中找到适合自己的切入点,加强内外部沟通获取优势资源,把握政策动态选择合适物业。并且始终要认识到养老服务项目需要长期培育,只有坚定信心以实体项目作为平台,创新开发可以满足客户需求的增值服务,或对集团主营业务创造新的增长点,才能最终达到整体的成功。