承租人优先购买权制度的发展源远流长,改革开放之初百废待兴,为满足人民对房屋的基本生活需求,承租人优先购买权制度逐渐发展起来。《合同法》第230条明确承认承租人优先购买权,最高院《法释[2009]11号文》则是对承租人优先购买权制度的一次重大革新。但是司法实务中,承租人优先购买权在适用问题上未得到统一,例如优先购买权的性质归属、行使要件以及权力行使中的各种限制。上述问题的解决有利于司法实践的统一,减少同案不同判的情形。本文从三个部分入手进行房屋承租人优先购买权相关问题的研究:第一部分的主题是从这一制度的正当性基础出发,解答该权利应当存还是废的疑问。鉴于理论界有论者曾主张废除承租人的优先购买权,笔者对此首先从价值层面进行论证,这一制度符合效率、秩序与公平的基本价值追求,能促进承租人、出租人双方的利益走向平衡。其次,如何对承租人的这一优先权进行定性,关系到权利实现的基础问题。具体而言,理论界存在的定性包括形成权、期待权、强制缔约请求权等几类。本部分指出,优先购买权符合强制缔约请求权的基本内涵和权利结构,也更有利于承租人行使其权利。第二部分主要分析了优先购买权实现过程中的困境。第一,在行权基础上,优先购买权应当以合法有效的承租合同为依据。第二,出租人只有出售标的房屋的才是需要符合公平竞争、市场定价的处分行为,而在诸如赠与、继承、政府征用等情况下,优先购买权则不存在其适用空间。第三,在行权条件上,优先购买权的行使还受到同等条件的约束,这些条件主要包括价款条件、履行方式和履行期限等方面,对同等条件的确定不得损害出租人的人的利益,并结合具体案例灵活把握。第四,优先购买权的行使期限可以借鉴国外立法经验,常态下从先买权人收到出卖人通知时起算,当出卖人不履行通知义务时,规定权利行使的最长期限。第三部分论述了优先购买权行使时的限制问题,例如承租人与次承租人、共有人之间的权利冲突及顺位问题。本部分主张,承租人、次承租人都是优先购买权的权利主体,且后者的权利优先于前者。在共有人、承租人的权利发生冲突时,共有人可优先行使其权利。