房地产作为我国近些年的经济热点,关系着国民经济的命脉,对我国的经济体系有重要的影响,它属于资本密集型行业,资金的占用量较大且周期长、流动性差,所以房地产融资受到很多限制,房地产投资信托基金(以下简称“REITs”)为房地产开启了一种崭新的融资模式,它可以有效的集合那些规模庞大且闲散的民间资金,让众多的中小投资者参与到房地产投资项目中。与国外相比,我国的REITs还处在一个初级阶段,其面临的法律法规尚不健全,相关制度环境也有待进一步改善,同时其发行程序也千差万别,没有一个标准化的程序,所以REITs在我国还需要政府进一步的规范和引导。由于REITs的存在与目前中国房地产融资难的境况相适应,因此只要对它进行合理的规范引导,它的发展前景和在金融市场的重要性会得到进一步的提升。2014年之前我国引入的REITs是被中国化的类REITs产品,2015年发行的鹏华前海万科REITs是我国第一支公募型基金,也是最接近国际标准的基金,对我国REITs的发展有重要意义。本文通过对鹏华前海万科REITs的运行模式和资产池风险、投资性风险、信用增级风险进行分析,研究它在发行过程中所存在的一些风险及不足,以期在之后的公募型REITs的发行中可以避免这些风险,促进REITs健康发展。本文共分为五个章节,第一章是导论,介绍选题的研究背景、意义,阐述国内外相关文献和本文的创新点,对文章的整体结构做一个说明;第二章先对REITs做了一个基础的介绍,包括它的基本定义、分类以及特征,接着对比分析了它在国内外发展的基本情况,然后分析了它在我国发展的条件以及必要性,最后对它的风险进行了一个简要的概述;第三章主要对鹏华前海万科REITs发行的案例资料进行了一个分析,先分析它的发行情况,主要包括它的发行背景与上市,然后介绍它的交易情况,包括主要当事人、交易过程和机构;第四章以鹏华前海万科REITs为例,用财务数据分析的方法,分析了它的运营模式和风险状况,着重分析它的资产池风险、投资性风险和信用增级风险;第五章是结论与建议,根据上文的分析,对全文进行总结,并针对上面分析的风险提出相关的建议规避风险。本文通过对鹏华前海万科REITs的风险进行分析,发现其资产池来源单一、信用增级方式低效等问题,并针对如何降低此类风险提出了具体的对策和建议。可以通过建立基础资产池现金流监控体系来降低资产池风险,通过借鉴发达国家的交易结构经验、增信方式的改进、建立公开、透明的系统等来降低增信风险。