房地产业作为国民经济支柱产业，又与普通百姓息息相关，政府、百姓都很关心。自房改以来，房价逐年上升，从2003年3季度开始涨幅明显加快，到2004年不少城市房价甚至暴涨，泡沫论之争随之而来。房价究竟如何构成，受哪些因素影响，北京房价为何居高不下，北京的高房价是否标志着房地产泡沫经济的形成，泡沫又有多大，是否就要破裂，破裂的危害又是什么，又该如何进行防范，这些都是需要研究的课题。该文在以往研究成果上，采用理论综述法、指标体系法、比较法、定性定量分析法、归纳法等研究方法，以北京市商品住宅价格及泡沫为研究对象，对以上的问题进行了研究分析。　　首先介绍了房价和泡沫理论，主要介绍了供求价格机制论、泡沫定义和典型国内外房地产泡沫，如日本、泰国、海南的房地产泡沫，经济泡沫不等于泡沫经济，房地产泡沫经济与银行的关系等。评述了目前有泡沫和无泡沫的泡沫之争。　　然后分析了北京商品住宅市场状况，包括对住宅政策的追溯。目前商品住宅市场存在的问题，体现在总量不平衡、结构不平衡、房价持续上涨。从总量上看，存在供给与需求不匹配，在价格上涨幅度最大的2004-2006年的12个季度之间有9个季度供求比小于1;从结构上看，不同物业类型之间、同一类型物业不同产品结构之间存在比例失调，中高档房供应多、低档房在市场上所占份额小，经济适用房逐年减少;从北京历年房价走势上看，从1991年到2006年北京商品房平均销售价格除1998年和2000年有所回调，其他年份基本呈现上升趋势，并将北京房价与上海和全国房价进行了对比，同时对北京住房空间分布及未来规划发展进行了描述。　　之后分析了北京商品住宅价格成因，包括价格构成，影响价格的因素，主要从宏观和微观去分析，宏观因素对房价的影响体现在全社会范围内的房地产价格水平的变化，包括经济水平和发展趋势、城市化进程、居民收入水平、家庭规模变化、土地供应政策、货币政策、税收和交易成本、房地产投资与投机、物价水平等，微观因素对房价的影响体现在对区域性的或个别的房价变化的影响，包括地理位置、住宅定位、周边基础配套设施等。重点剖析了北京房价高企的原因，需求旺盛是根本，真实的刚性需求和投资、投机的需求，加上成本上升、人民币升值、区域价值提升、奥运效应、轨道交通建设等积极因素和总供给量减少、结构不平衡、行业垄断等消极因素，共同将房价不断推向新的高度。　　大多数经济学家都赞同:泡沫经济一定会造成某些商品的价格大起大落，但不能根据某些商品价格暴涨暴跌就判定是泡沫经济。北京房价持续上涨，到底是否存在泡沫。文中结合北京所处房地产增长周期发展阶段，通过房地产价格，含房地产价格指数分析和房价增长幅度与GDP增长速度的对比分析，房地产投资，含房地产开发投资占GDP比重分析和房地产开发投资占全社会固定资产比重分析，空置率，房价收入比等指标分析，对北京房地产泡沫进行了诊断。目前北京市处于房地产周期的增长期或繁荣期，交易量回升，房价上升并呈持续增长趋势，有其合理的一面，但要控制房价的上升速度及上涨幅度。在房地产价格方面，房屋销售价格指数与土地交易价格指数呈平稳交错上升趋势，在2003-2006年进入快速上升通道，虽未出现跳跃式上升，但2005、2006年住宅销售价格指数上升过快，房价暴涨对人们的心理会产生很大影响;通过房价增长幅度与GDP的增长速度对比显示，除了90年代初因为投资热的拉动，而使房价增长幅度高于GDP增长速度外，其他各年基本处于GDP增长速度之下，但2005、2006年房价增长重新高于GDP值增长，有引发泡沫的可能。在房地产投资方面，北京自2001年以来房地产投资占GDP的比重一直在20％以上，而且逐年增加，直到2005年才有所回落，这可能与政府调控政策有关，属于严重危险区;从1995至今北京房地产开发投资与全社会固定投资比例一直保持在30％的比重以上，1995-2006年的十年间在30％-60％之间，投资规模增长过快，视为有泡沫。如果以国际上10％-13％的警戒线，北京商品房整体高空置率可看作是房地产市场存在泡沫的一个征兆，但最近几年北京住宅市场的空置率都在合理范围，并逐年降低。如果按照房价收入比(l)看，北京房价收入比自2001年后均属于合理范围;如果按照房价收入比2看，北京房价收入比在1999-2004年间呈下降趋势，自2000年-2004年虽处于高位，但仍然属于合理范围，只是2005年尽管城市居民的收入继续增加，甚至2006年城市居民收入大幅增长，增长速度为13％，但房价增长速度远超过了居民收入，房价增长速度分别达到24％和32％，因此房价收入比涨至15.09和14.46，属于警戒区。从以上分析可得知，北京房地产市场由于不少指标处于高位运行，尤其是2005、2006年持续高位运行，有一定泡沫倾向，存在着潜在的泡沫风险，但尚未形成严重的房地产泡沫，更没有达到房地产泡沫破裂的程度，政府要严密防范房地产泡沫的形成，避免对整个社会经济的威胁。。　　最后从五个方面提出了房地产泡沫防范措施，包括改善结构平衡，完善住房保障体系;积极创新，完善住房金融体制，加强信贷管理;提倡住房消费理性，引导住房梯级消费;实行税制改革，抑制过度投机;稳定房地产市场，规范房地产市场秩序，从而促进房地产市场的和谐健康，防止泡沫经济的形成，保证国民经济的可持续性发展。