近年来,中国房地产价格在金融危机后仍保持一路高涨的态势,引起了国内外学术界的关注。房地产业作为我国支柱性产业,房产价值变化对微观个体的传导效应越来越受到关注。本文使用2003年至2013年沪深A股交易非金融、房地产和建筑行业上市公司所持有的房地产微观数据,匹配以全国30个省以及70个大中城市的房地产价格数据,全面性地从房产抵押担保品特性研究我国房产抵押价值与公司新增投资、投资结构和投资效率的关系,并进一步基于公司产权异质性、行业外部融资依赖程度、金融市场发展程度以及地方政府土地收入依赖程度进行细致地讨论。同时以2010年房产限购令作为房价的外生冲击,运用双重差分模型研究房产限购令通过房产抵押担保渠道对公司新增投资、投资结构和投资效率的影响。首先,本文研究发现,城市房产价格上升,房产抵押价值上升,改善借贷双方的信息不对称,缓解公司融资约束,公司负债能力增强,最终导致公司新增投资增加。由于城市房价与公司投资具有内生性,本文基于城市地理因素及住宅建筑开发规范估计城市土地供应状况,使用不可开发建设用地面积占比与未婚男性比例的交互项构造房价工具变量,进而使用工具变量两阶段最小二乘估计方法保证研究结论可靠性。同时更换公司负债水平、投资水平的衡量方法、选取小资产规模公司以及使用不同房产价格指数衡量公司所持有的房产抵押价值进行稳健性分析,结论保持一致。其次,房产抵押价值上升,公司房地产投资以及研发支出同样增加,但产生信贷资金错配,房地产投资占比大幅上升,研发支出占比大幅下降,公司投资结构发生变化。同时公司出现过度投资倾向,导致其投资效率下降。进一步根据公司国有股比例,将样本内的公司划分为国有公司及非国有公司,相比于国有公司,非国有公司的房地产投资占总投资的比例更大幅度上升,特别是在外部融资依赖程度高的行业、金融市场发展程度低的城市以及地方政府土地收入依赖程度高的城市中更为明显。但在行业外部融资依赖程度低、金融市场发展程度高的城市以及地方政府土地收入依赖程度低的城市中,非国有公司相比于国有公司的研发支出比例大幅度上升。因此,房产抵押价值影响国有公司与非国有公司的投资结构差异性,最后导致在外部融资依赖程度高的行业、金融发展程度低以及地方政府土地收入依赖程度高的城市,国有公司与非国有公司的投资效率差距拉大。最后,本文使用双重差分模型检验房产限购令对公司新增投资、公司投资结构以及公司投资效率的影响,研究表明房产限购令显著降低公司的负债水平,但并未影响其新增投资、房地产投资以及研发支出。虽然房产限购令改变了公司投资结构,显著降低房地产投资占比,但并未能有效改善公司投资效率,公司仍然出现过度投资倾向。总的来说,本文发现房价上涨为一把“双刃剑”,其可有效改善公司融资约束状况,也出现非房地产公司房产投资热,公司投资效率低,减少创新性生产活动的经济后果,最终损害实体经济健康发展,因此政策制定者只有不断推进金融市场结构化改革,拓宽外部融资渠道以及提高融资市场的运作效力,才能有效奠定创新型国家坚实的资本市场基础。