近年来,随着商品房交易数量的剧增,在商品房买卖中经常使用的“商品房认购书”引发了许多的争议和纠纷。“商品房认购书”的实质是商品房买卖预约合同。本文在对预约理论进行介绍的基础上,结合商品房买卖实务,对相关法律问题进行了研究,得出商品房买卖预约合同属于带未决条款的预约的结论,并在此基础上对当事人的权利义务、违约责任做出了分析。全文由引言、主文和结论组成,主文共分四章。第一章是预约的基本理论分析,对预约的概念、特征、分类、各国立法例进行了说明,同时阐述了预约和本约关系、预约的违约责任形式等内容。第二章介绍商品房买卖预约合同的实践运用背景,主要论述了商品房买卖预约合同在商品房买卖的流程中的使用、商品房买卖预约合同与“商品房认购书”的关系,以及商品房买卖预约合同应当具备的条款这几个方面的问题。第三章的主要内容是商品房买卖预约合同的内容和效力。通过上文的分析得出商品房买卖预约合同属于带未决条款的预约的结论,并在此基础上阐明双方当事人均负有诚信谈判和缔结本约的义务。随后论述了违反商品房买卖预约合同的法律后果和情事变更事由对商品房买卖预约合同效力的影响。第四章转入商品房买卖预约合同理论的法律实务应用。先对上文所阐述的商品房买卖预约合同理论做简单总结,再使用这一理论对法院的实际判例做出评析。最后,对于笔者提出的理论是否会对商品房预售许可制度造成冲击做了解答。