随着国家房地产市场各项调控政策措施的逐步显现,2010年以来,包括四川在内的全国房地产开发投资开始由强转弱,商品房销售明显下降,房屋施工面积增长减缓,商品房销售价格开始高位盘整,房地产开发投资增速回调。受此影响,房地产企业投资信心和资金回收压力大幅增加,在房价进一步下跌的预期下,房地产市场调整不可避免。在此现实情形面前,如何保证以住宅商品房开发为主的房地产开发公司的业绩不受大的冲击,改变公司的产品供给类型,进军写字楼和商业地产已成为众多房地产开发公司为自己提供稳定现金流并抵御房地产周期波动风险的首选。因此,本文以领地房地产集团股份有限公司投资的“成都环球金融中心”这一都市综合体项目为研究对象,针对在成都这样一个西部中心城市投资开发都市综合体项目的相关理论和实践展开分析。这既是为“成都环球金融中心”这个项目的投资决策提供依据,也是为领地房地产集团股份有限公司在全国其他城市投资开发类似的都市综合体项目研究提供一个实际案例样本。本论文综合运用房地产经济学,财务管理学,市场营销学等多学科理论和方法,并按房地产开发项目研究的内容要求对都市综合体项目进行理论分析,全文分为七章,主要内容和结论如下：第一章：论述选题的背景,研究的意义和目的。第二章：对房地产开发项目研究进行介绍,为论文的具体研究做准备,包括房地产开发项目研究的基本原理,主要步骤、主要内容和依据。第三章：通过对宏观经济环境,特别是2010年以来,国家对房地产行业的宏观调控,以及房地产投资,供需角度进行分析,可以得出,为向房地产公司自身提供稳定现金流并抵御房地产周期波动的风险,在开发商品住宅这一单一类型产品的同时,根据公司的资金实力,管理团队的综合能力等条件,适当投资开发写字楼和商业地产已成为众多房地产公司的战略选择,在此大的政策,市场环境条件下,领地房地产集团股份有限公司拟投资开发“成都环球金融中心”这一都市综合体项目,正是顺势而为之举。第四章：通过对项目所在地成都的城市竞争力分析,本项目的竞争力分析,市场调查,项目定位,商业业态等一系列相关分析研究,并根据项目地块的形状,规划条件的限制等,对项目做出了准确的定位,并完善成为可以据此往下开展项目建筑方案设计工作的项目定位报告。第五章：在完成了项目定位报告后,针对项目所在地——成都高新区这一具体区域相关几十个竞争项目进行调查,并仔细分析竞争项目的具体配置,如：塔楼标准层面积大小、写字楼层(净)高、电梯数量和速度、地下车位的面积配比、写字楼大堂空间的豪华程度、空调形式的选择、交楼标准的差异等等,并在本项目的产品定位中进行甄选和优化,从而形成具有强大差异化的产品竞争力,进一步指导下一阶段的建筑方案设计。第六章：对项目的投资开发、项目运作各环节,特别是项目所需资金的保证进行细致的分析,确保项目开发各阶段所需资金。同时对项目开发周期特别是项目建设各阶段进行计划控制安排,确保各阶段施工的顺利完成,从而确保项目开发的可控性。根据项目的总体计划安排,本项目开发计划周期约为36个月,总投资约22亿元。通过项目的社会经济效益及财务收益预估分析得出,本项目只用销售占总建筑面积59%的写字楼部分,就能盈利24000万,还有60000平方米的商场和约2500个车位作为公司的优良资产长期持有。影响本项目的主要因素有两个,一是在未达到销售条件之前,项目的各项财务支出特别是工程建设资金的支出如何保证；二是达到销售条件之后,销售环节的不确定性直接影响现金的回收,从而对公司的现金流产生压力,在这种情况下,公司如何应对。通过对市场的调查分析,本项目对销售单价的变动承受能力较强,项目具有一定抗风险能力。综合各方面因素来看,本项目是可行的。第七章：对论文主要结论进行总结,并对项目可能面临的问题提出建议和对策。