我国住宅产业化的发展道路起步较晚，比西方发达国家晚了几十年。自1979年以来，我国开始实行改革开放的经济政策，逐步实现了计划经济体制向市场经济体制的转化，住宅在经济体制转化过程中也逐步走上了产业化的发展轨道，住宅从以实物分配为主发展到货币化购买的方式，到20世纪末，我国基本实现了住宅的商品化进程。1990年以后，受全国经济快速发展的影响，长沙市对住宅的投资也在快速增加，投资额从1991年的0.97亿元，增长到2005年的175亿元。到2005年时，长沙市住宅投资总额已经占到了长沙市GDP的13.23％，对社会经济的增长和推动作用已经显著增强。根据中国社会调查事务所1998年的一项调查表明：68.4％的购房者将价格作为首要考虑的因素，价格是住房市场运行的核心，制定合理、有效的价格，是开发商、投资商所面临的一个难点。针对这一难点，本文选择以“怡海公司”为对象，对其开发的住宅项目“英尚国际”的定价行为进行研究分析。英尚国际是纯住宅单体项目，富有较强的代表性。笔者在研究英尚国际住宅定价时，市场分析是基础，本文第2章对英尚国际项目所在的长沙市区域市场进行了历史和现状的分析，第3章则进一步选择了长沙市GDP、人口数量及人均年可支配收入为分析因子，与长沙市住宅价格的关系进行了实证分析，验证得出住宅价格与这三者之间呈正相关，建立了他们之间的回归方程，对长沙市住宅的未来价格进行了预测。然后，在分析宏观经济与长沙市住宅市场的基础上，笔者着手从理论到实践两个方面逐步对英尚国际住宅的定价进行阐述和展开分析。住宅的定价理论，笔者认为主要有成本导向定价、需求导向定价、竞争导向定价以及可比楼盘量化定价；定价的具体策略，主要有总体定价、全营销定价以及时点定价三种。在考虑英尚国际住宅定价时，笔者主要采用了成本定价与可比定价，同时，分析怡海公司的内部条件和英尚国际项目所处的外部条件，在综合比较成本、财务计划、项目定位、可比价格等多个因素下，确定了英尚国际住宅的平均价格：3600元／平方米。再根据垂直定价与水平定价理论，分步骤地确定英尚国际住宅的垂直价差与水平价差；制定垂直价差时，选择英尚国际中间层15楼为基准楼层，基准楼层价格为3600元／平方米，各相邻楼层之间的价差幅度系数在1％以内，充分考虑长沙市住宅市场情况后，形成最终的垂直价差标准。然后再制定水平价差，重点考虑到朝向、采光、私密、景观及格局等影响因素，对每一户型进行综合评比和打分，得到了每一户型最终的价格调整系数，以此系数乘以该楼层的垂直价差价格，就确定了每个户型的销售价格。通过对英尚国际定价策略的研究，本文基本上形成了一套较为合理的定价思路和方法，于理论有补充之益，于实践有较强的指导和借鉴意义。