随着我国城镇化进程的不断推进,房地产行业经历了一段飞速发展的时期,成为了国民经济的支柱性产业,为GDP的增长作出了很大的贡献。近年来,为了限制房价过快增长、抑制房地产市场过热的现象,国家于2016年首次提出“房住不炒”的概念,此后各地政府积极响应中央的号召,在市场逐渐出现供过于求、库存增加、销售疲劳、去化缓慢的情况下,各地根据实际情况出台了一系列调控政策来维持房地产市场的健康发展。在这种大环境的影响下,房地产行业的发展受到了一定的制约,新冠疫情后,各房地产项目之间的竞争日趋激烈,房地产项目在销售过程中实施有效的营销策略会直接影响其市场占有率及收益,甚至关乎项目的生死存亡。因此,面对房地产市场需求和外部环境的变化,房地产项目在营销策略方面寻求创新及优化势在必行。H房地产公司是一家规模较大的房地产开发企业,近年来,其开发的房地产产品受到了广大消费者的广泛关注,但受“三道红线”“房住不炒”等相关政策以及自身经营状况的影响,公司全国各楼盘的销量都受到了严重的打击。H房地产公司的桃园康养小镇项目是该公司在Z市投资的综合性房地产项目,本文以该项目为研究对象,基于对公司及项目现状的分析,通过问卷调查对公司现行的营销策略进行了分析,剖析了其存在的问题,借助STP理论对项目重新进行了市场定位,运用PEST理论对宏观环境进行了分析,通过SWOT分析法对项目的优势、劣势、机遇、威胁进行了阐述,基于7P营销组合理论提出了营销策略优化的对策建议,并给出了相应的策略实施的保障措施,通过本文的研究,能够提升桃园康养小镇项目的市场竞争力并提高其应对市场风险的能力,有效帮助公司促进项目后续的去化以及完成营销目标。本文研究的结论不仅为H房地产公司桃园康养小镇项目今后的营销工作提供了新的思路和建议,也为其他类似的房地产项目营销工作的开展提供了参考借鉴,希望能对解决目前房企在营销上面临的共性问题提供帮助。