经济的发展，城市的扩张建设，推动了商业地产投资的热潮，与之相对应的是，城市商业街正得到各地的大力追捧，越来越多的城市致力于打造城市的繁华商业街，这些特色商业街区（步行街）逐渐成为城市商业的窗口和城市文化的名片。然而，商业街的打造和建设，有成功，也必然有失败。长春长江路商业街的改造，就可以说是一个失败的案例。在没有改造之前，长江路商业街可以说是长春的名片，是其他城市学习取经的对象，然而，其在上世纪90年代开始的商业街改造持续了10多年，期间波折不断，虽然最终在2005年完成了基本的改造工作，但时代和社会都发生了变化，其改造中出现的问题使得其最终失去了自有的特色，流失了消费者，也失去了市场，可以说，长江路商业街的改造是失败的。这个失败，对于其他商业街的改造和建设，可以说都是一个警醒。因此，本文对长江路商业街在改造过程中出现的问题,改造失败的原因等进行综合分析的基础上提出，商业街在改造和建设过程中，一定要根据所处的城市、风俗习惯、消费习性等，做好自己的定位工作，明确功能特征，在进行广泛市场调查的基础上，坚持“保护+开发”的原则，尽可能实现街区历史文化遗产的保护及开发最大化，促进其价值的最大化；同时，要加大宣传，吸引公众的参与热情，提升街区的人流量，要通过特色建设、道路交通组织、街区综合环境建设以及与商家的互动等来营造商业街良好的氛围。