十八大召开之后,国家开始对我国经济结构进行调整,提出了“供给侧改革”、“三去一降一补”等理论与方法。受制于“土地财政”,很多地方政府的财政收入和债务与房地产行业捆绑在一起,导致房价的不正常起伏,因此报告中重点提到将不再把房地产行业作为支柱型产业来对待。之后国家不断打出各种各样的宏观调控手段与措施,房地产行业的市场行情几经大起大落。近几年随着货币化棚改的大力推行,一批三四线城市的购买力得到极大释放,而一、二线热点城市却不断对调控措施进行加码,房地产市场两极分化严重。2018年随着政府多次强调不会放松对房地产市场的调控措施,房地产市场急转而下。无论从开发企业还是从市场中消费者的角度,都对未来行情一致看空,房地产开发企业面临生存困境。伴随着市场下行,大量中小型房地产开发企业选择与一线企业合作开发,或被其他大型房企收购,也有极少数中小型房地产开发企业选择细分市场,在某一领域或某种产品的开发上面进行发力,寻求突破。W房地产公司是河南省一家本土的中型房地产开发企业,在下行的市场中选择开发商办类产品进行转型尝试,其中LB项目位于郑州市高铁东站东广场,目标定位为超高层商办类物业,以LOFT公寓为主。本文以W公司LB项目为研究对象,使用SWOT分析法对该项目本体进行分析来构建其SWOT矩阵;使用PEST分析法对该项目所处的营销环境进行分析解读;通过STP定位理论对LB项目进行市场细分、选择和市场定位;最终通过“创造价值、传递价值、传播价值”三个角度从“产品/价格、渠道、服务”等多个方面结合W公司LB项目的特点和现实情况制定出该项目以差异化为主的产品策略、以竞争导向为主的价格策略、直接渠道和间接渠道相结合的渠道策略、以人性化关怀为主的服务策略等,并从加强市场与竞争对手监控、销售人员的专业培训、与横向部门的沟通、项目计划运营等方面,对如何实施该策略提出建议,以达到本文的研究目的。