当前，我国正处于经济、社会转型的过渡时期。特别是进入21世纪后，对外开放政策逐步深入，具有中国特色的市场经济在发挥社会主义制度优越性的同时，所面对的宏观调控形势日趋复杂，土地市场的调控尤其如此。土地市场、房地产市场发展形势的错综多变，使得当前土地政策调控已经进入了两难的境地:随着城镇化进程的逐步推进，土地的资产化效应势必会更加突出，一方面，它使得“地根”调控在我国宏观调控体系中的作用更为显著;另一方面，“土地财政”效应的增强使得土地调控难度进一步加大，中央政府逐步陷入“诺斯悖论”的困境。　　由于当前学界对土地政策调控中中央-地方政府之间的博弈过程，以及由此所带来影响的深入研究不足，制约了理论研究对现实社会现象的解释力。正是基于这种研究背景，本研究旨在通过梳理土地政策调控历程，从中央与地方政府的关系协调入手，分析“政令不畅”背后的博弈因素，破解土地调控面临的困境。　　本文以博弈论与制度变迁理论为理论基础，详细梳理转型期较具代表性的土地政策及相关政策工具，并将土地政策调控的模式演进分为三阶段，从利弊两方面分析转型时期土地政策转向对国民经济和社会发展的影响，着重探讨土地政策调控的真实效用。同时，在引入“强-弱”规制策略的基础上，运用博弈理论对影响我国土地政策贯彻程度和实施效果的重要因素——中央政府与地方政府的博弈关系进行分析，以期从博弈均衡中得到启示，进而从不同层面优化我国土地政策调控路径，明确未来土地调控应努力的方向。