随着我国社会主义市场经济体制的进一步发展和完善，商品房买卖市场日渐兴隆。然而，在这兴隆的背后，商品房买卖纠纷也与日俱增，许多购房者的利益受到房地产开发企业的不规范操作和欺诈的损害。在解决这些纠纷、维护购房者利益的过程中，法院大都未适用《消法》，法学界对此也有很大的争议。对此，本文从商品房及商品房买卖关系的性质出发，分四个部分对商品房买卖关系法律适用中的主要问题作了全面的分析，并在此基础上提出了笔者的立法及法律适用主张。 第一部分：商品房及商品房买卖关系的性质。商品房与福利房、农民自建住房等最显著的不同在于它是一种商品，它和其它商品一样，不但具有价值与使用价值，且必须通过交换才能解决价值与使用价值的矛盾；商品房也是一种消费品，除具有价值额度较高、耐用的特点外，其作为典型的不动产，与国有土地使用权紧密相依；从合同法的角度看，商品房买卖关系完全符合买卖合同的定义及特征，因而他是一种买卖合同关系；从《消法》的角度分析，它又是一种《消法》上的生产经营者与消费者之间的消费关系，理应受到《消法》的调整。 第二部分：《民法》对商品房买卖关系调整的局限性。这部分主要着眼于商品房买卖的特殊性，从三方面讨论了《民法》对商品房买卖关系调整的局限性：一是由于买卖双方经济实力相差悬殊、信息掌握严重不对称以及在交易过程中双方交易能力的不对等三方面原因使民事法律的平等保护导致结果的实际不公平；二是《民法》中缺乏惩罚性的补偿性责任方式不利于防止买卖纠纷的发生；三是仅由《民法》调整，完全排除了国家机关的规范管理，不利于房地产业的健康发展。 第三部分：《消法》调整商品买卖关系所具有的优势。本部分在剖析了民法调整商品房买卖关系的不足的基础上，分析了《消法》对商品房买卖关系进行调整所具有的优势。这些优势具体体现在以下三个方面：(1)《消法》以保护消费者的合法利益为宗旨，在内容规定上处处突出对消费者的倾斜性保护，适用《消法》有利于保护处于弱势的购房者的利益；(2)《消法》规定的作为消费者的购房者权利和作为经营者的房地产开发企业的义务都比民法中的规定明确，《消法》赋予了相关国家机关对房地产开发、商品房销售的监督管理权，《消法》规定了消费者组织及其职能，加强了消费者一方的实力，《消法》中更为严厉的责任规定等，都有利于防止商品房买卖纠纷的发生;(3)各相关国家机关对房地产企业的成立以及商品房的开发、销售行为进行的监督有利于规范房地产交易市场、促进房地产业的健康发展。 第四部分:《消法》第49条在商品房买卖关系中的适用。此部分是全文的重点，笔者在介绍了以民法学家梁慧星为代表的不同意商品房买卖关系适用((j肖法》第49条的三点理由后，对每一条理由分别进行了批判，在此基础上论证了商品房买卖关系应当适用《消法》第49条，然后分析了《消法》第49条适用于商品房买卖关系的三个条件，即①房地产开发企业在商品房销售中有欺诈行为;②购买者购房必须以生活居住为目的;③受欺诈的购房者向法院提出双倍赔偿的要求。最后，笔者对英美等普通法系国家、我国台湾地区不同的惩罚性赔偿规定进行比较分析后，提出了修正我国((j肖法》第49条的建议，即惩罚性赔偿数额应为:消费者因经营者的欺诈行为而受损失的2倍。具体应用于商品房买卖关系中应为:购房者因房地产开发企业的欺诈行为而受到的损失的2倍.这种损失分为(1)购房者还没有取得并使用商品房而受到的损失，通常为购房合同无效、被撤销或解除的情况下购房者预付的购房款及利息;(2)购房者取得房屋后受到的损失，通常有因面积欺诈、因质量欺诈、因服务欺诈以及因质量原因造成的购房者其他人身、财产损失以及特殊情况下的精神损失。