商业房地产的市场定位是对商业房地产项目的系统规划,作为投资方案的核心,对项目的开发过程起着方向性和纲领性的作用。我国的商业房地产发展历史较短,相关的理论研究尚不完备,当前的市场定位主要借鉴住宅开发的定位模式,对商业房地产跨越房地产业和商业零售业两个领域的特性重视不足,导致市场定位难以起到其应有的作用。改变这种状况一方面需要理论研究的深化,另一方面要在市场定位程序上加强决策评价,通过决策评价来对方案进行优选和修正。所以根据商业房地产经营的内在规律建立市场定位决策评价指标体系是一项十分必要的工作。评价指标体系建立的基础是影响因素的确定。商业房地产的影响因素是个复杂的系统,基于区位论和商圈理论等相关房地产理论结合商业零售业的经营原理,本文将商业房地产的影响因素划分为经济背景、房地产市场、商业经营市场、区位特征和企业自身状况五个主要因素及其分支因素,并对各因素的影响机理和方式做了全面分析。在此基础上根据决策评价的需要,用层次分析法思想整合了相关的因素和指标,建立了市场定位决策评价指标体系的架构,并对指标体系的综合评价方式和权重确定做了进一步的研究。商业房地产市场定位的影响因素类型多样,相互之间关联交叉,加上实际情况中需要引入部分主观因素,使得该系统具有典型的模糊性和灰性。基于这样的系统建立的指标体系难以避免的会出现信息的重迭问题,影响到决策评价的正确性。本文通过比较各相关评价模型的特点,采用了以层次分析法为基础,通过灰色关联度分析对指标层权重进行优化的方法来减少指标之间信息重迭的负面影响。此外,由于评价的方法为线性加权迭加方法,难以衡量系统的均衡性,本文又利用熵权分析法建立的均衡性系数来作为总体的优化权重。通过权重的优化,结合了主观和客观评价的优点,提高了运用指标体系评价的整体效果。