互联网的高速发展与电商业务的迅猛增长密不可分,随之而来的是对物流需求的增加。物流巨头企业已经将在国内重点城市以及一线城市的产业园布局扩大到全国范围内,因此不动产信托投资基金（REITs）凭借其融资成本低、融资效果好的特点进入了企业的视野,论文将顺丰2018年一期产业园REITs作为案例的研究主体,探究这一国内首单物流地产REITs的成功所在,希望可以为其他即将使用REITs融资的企业提供参考。论文采用了案例分析法、文献分析法进行研究,首先阐述了REITs的基础概念以及相关理论来为后文的案例分析做铺垫;然后分析了物流地产行业未来的发展趋势,探寻了REITs与物流地产行业之间的适配性,指出物流企业如果想要得到大规模的扩张,通过REITs进行融资是最好的方式;随后通过顺丰产业园REITs的案例分析,剖析了该产品的基础资产、交易结构、交易流程和信用增级手段等四个方面的内容,并通过严格的逻辑推理,加上详实的数据支持,找到了顺丰REITs发行成功的原因。并得出了以下启示:第一,优秀的基础资产是顺丰发行成功的前提;第二,全面的增信手段让投资者信心倍增;第三,良好的发行结构降低发行成本。通过上述十分具有普适性的启示,可以使得其他想要通过REITs进行融资的企业在筹备项目时的准备工作更加完善,也使得其在后续的发行和推广中所要注意事项的条理更加清晰。最后,在论文的结尾为顺丰提出了有利于其发行的建议,第一,优化REITs资产组合;第二,降低REITs投资门槛;第三,紧跟REITs市场动态。主要针对顺丰在项目设计或者运作结构设计上存在的一些不足而提出的合理建议,期望顺丰也能在后续REITs的发行流程中更加的顺畅。