现阶段,我国房地产市场已经进入了一个相对成熟的时期。市场越来越规范,消费者越来越理性,市场竞争也越来越白热化。从消费需求来看,日益呈现出多元趋势——除了要求高品质的房屋,满足更高的物质需求外,还要有更高层次的文化、精神等方面的需求。因此,面对越来越激烈的市场竞争,怎样才能建设一个精品楼盘把它成功地销售出去,日益成为开发企业研究的一个新的营销课题。房地产开发与经营越来越离不开正确的市场营销策划,营销的成败事关项目的成败乃至企业的存亡。房地产市场竞争的核心就是“营销竞争”,而营销竞争的重点,越来越体现在对项目市场前期的研究和分析,即房地产前营销。什么是房地产前营销?所谓房地产前营销是指在房地产开发过程中,从投资意向开始到做出投资决策为止的这一阶段进行的营销策划活动。本文以笔者所在房地产开发公司开发的一个位于成都市龙泉驿区的郊区住宅项目“阳冉名居东方虹”的前营销工作为例,对房地产开发的前营销问题进行了一些探讨和研究。文章开篇对前营销的基本内容和特点进行了分析,揭示了在房地产开发中倡导前营销的重要意义。主体部分以东方虹项目的前营销为案例,重点运用菲利浦?科特勒的营销管理理论进行阐述和分析。分析了项目的营销机会,包括分析区域市场――扫描成都市近郊的华阳、温江、龙泉驿三大板块的房地产发展与市场特征,分析消费者行为和购买行为;确定项目营销战略,包括项目的区位认识和SWOT 分析,市场细分与定位,价值定位,通过采用市场竞争导向定价和成本加成定价进行东方虹项目的综合定价和经济效益预测。文章通过东方虹项目的营销工作的实质性推广和截止到2004 年12 月份的销售业绩对前营销策略进行了简要的评价,从而印证说明前营销工作的重要作用。最后对当前房地产开发前营销面临的困难及解决办法提出了个人观点。全文拟从一个项目前营