三亚市,作为海南国际旅游岛的重点建设城市,其房地产行业在建设过程中得到了突飞猛进的发展。以2010年三亚市成为全国房价涨幅第一的城市为标志,三亚市住宅商品房市场从此步入了量价齐升的快速通道,到2013年已力压北上广成为中国房价第一城市。本轮国家房地产宏观调控过程中,三亚市房价虽有下降,但2015年商品房成交均价仍在20000元左右徘徊,同时存在着高库存,新建住宅商品房的高空置问题值得警惕。因此,作者将政策分析的定量方法与三亚市的空置调控问题相结合,对三亚市新建住宅商品房市场进行了深入分析和研究。首先,作者分析了三亚市新建住宅商品房供需现状和销售周期,通过选择房地产开发投资占固定资产投资比重,房地产增加值占GDP的比重,以及房屋销售面积占竣工面积的比重三个指标对三亚房地产业和区域经济协调定量分析后,可以看出三亚市的三个衡量指标都明显偏离于国外发达国家所用的理想目标比值,并由此发现,三亚市房地产业在整个经济中所占比重过大,与区域经济发展不太协调。其次,为了找到导致三亚市新建住宅商品房空置的原因,作者建立了三亚市新建住宅商品房空置的多元回归分析模型,并对三亚市2009年二季度至2014年三季度的数据通过Eviews7.0软件进行多元线性回归。最终,得出结论认为三亚市新建住宅商品房由于供给增加、销售不畅导致空置量不断累加,三亚市出台的商品房限购令也助长了导致房屋不断累积的供求失衡。最终,作者从公共管理与公共政策角度对空置的宏观调控进行研究。作者认为导致供给增加与销售不畅的主要原因有:经济形势的改变、限购政策的影响以及政府行为的影响,更深层次的原因有政策的统一性和区域经济差异性之间的矛盾,有政策的科学性值得商榷,也有政策执行力度由于中央政府和地方政府之间的利益出发点不同而被无形化解。面对这些问题,作者认为三亚市新建住宅商品房高空置问题应该从短期政策和长期政策两方面解决。短期,政府应该放松限购限贷政策,扩大市场需求,在金融政策贷款条件上吸引客户,有计划的供给土地,根据需求放量,避免短期供大于求。从长期来看,应当加快城市化及配套设施建设,提高当地人口消化库存的能力,健全政策评估体系,落实和加强政策执行的监督机制,改变地方政府官员的政绩观念等。