随着城市发展,城市商业和服务业不仅成为吸纳城市就业的主要行业,还成为城市财政收入的一个重要来源,城市商服用地作为城市土地类型之一,承载着商业及服务业等产业,对城市发展有着重要影响。但是,城市商服用地还有许多问题没有解决,比如城市商服用地地价空间分布差异规律是什么呢?同时,是什么因素影响了城市商服用地地价空间分布差异?目前,关于城市商服用地空间分异的研究,大多数文献或采用城市商服基准地价,或采用两三年间内城市商服用地数据,在研究方法上大多数文献选取GWR模型,城市商服用地使用年限较短,市场变化快,因此这些研究结果可能不能准确反映城市商服用地市场。基于此背景,本文在借鉴现有研究文献以及相关理论之上,以城市商服用地地价空间分布差异和影响因素作为研究主题,以空间计量理论、城市结构理论和苏州市2002-2019年通过招拍挂出让的商服用地为基础,以期为城市商服用地地价空间分异和影响因素提供些许参考。首先,论文在梳理了国内外关于城市商服用地地价空间分异和影响因素研究。接着,获取苏州市土地出让数据以及每块土地相关信息,在形成研究样本之后,利用地价指数及地价修正公式将2002-2018年商服用地地价修正到2019年,进行理论性分析。然后,进行探索性空间分析,得出苏州市样点商服用地地价空间效应。紧接着,选择变量,建立特征价格模型（Hedonic）,在此基础上,构建空间滞后模型（SLM）、空间误差模型（SEM）,最后将各模型所得到结果进行对比,选取最优模型,解释苏州市商服用地地价空间分异的影响因素及其影响程度。最后,根据定量分析结果提出政策建议。基本内容和观点如下:第一章,绪论。本文的选题背景与意义,本文的研究目的、研究主要内容、技术路线和研究方法等,以及国内外文献综述。第二章,理论和概念界定。本文介绍地租地价理论、区位理论、城市空间结构模式以及城市地价研究模型,这些理论为本次写作提供理论参考。接着,界定与本文相关的概念,包括城市商服用地、地价、空间分异等,明确本文的研究对象和研究范围。第三章,研究区商服用地地价空间分异理论分析。本部分主要是介绍苏州市商服用地地价基本情况以及对影响商服用地价格因素进行总结并筛选,得到本文的指标体系。在得到本文指标体系后对各项变量进行量化,最终形成本文研究体系。第四章,研究区商服用地价格探索性空间分析。本部分主要是进行探索性空间分异,主要是探究苏州市研究样本是否存在空间分异。第五章,影响商服用地地价空间分布差异因素的研究。本文主要是基于第四章存在空间效应的基础上探究影响其空间分异的因素,主要是通过空间滞后模型和空间误差模型来进行研究。本文通过上述分析,得出研究结论如下:（1）苏州市人均GDP现已位列全国第六,地级市全国第二,经济水平发展迅速,同时,商业发展水平高,城市商服用地“招拍挂”市场活跃,但苏州市商服用地地价波动较大,较大的土地市场波动容易影响“招拍挂”参与者的决策。（2）苏州市商服用地地价全局莫兰指数为0.124,苏州市商服用地存在正向空间效应,但从整个苏州市行政区域来讲,空间效应并不是非常强。地价空间效应在相城区、姑苏区、虎丘区表现出显著的高值聚集,说明在苏州市,已经形成了以相城区、姑苏区和虎丘区为核心的商业中心,在张家港市也具有明显的高值分布,在昆山市、太仓市的行政区域边界的低低聚集,这说明苏州市商业格局主要为以相城区、姑苏区和虎丘区为核心的商务办公、高端消费类型的商业中心,表现为高地价,以张家港市单独为核心的产业发展,以昆山市、太仓市形成的仓储、对区位不敏感的商业业态,吴江区、吴中区商业市场亟待完善。（3）应用空间滞后模型结果并不显著,而空间误差模型解释效果明显更好,说明苏州市商服用地空间效应并不表现为空间依赖性,而是表现为空间异质性,说明商服用地地价主要受到各区域特征影响。在影响空间效应的众多因素中,服务配套、距最近市中心距离、密度、容积率、绿化率、溢价率和是否有限制条件这7个特征变量主要影响苏州市商服用地地价的空间分异,其中容积率和建筑密度为影响苏州市商服用地地价空间分异的最主要因素,这两个因素主要决定了商业业态的选择,不同的容积率和建筑密度决定了商业体的建筑特征。因此,研究城市商服用地空间分异以及城市商服用地空间分异的影响因素不仅可以有助于城市管理者有针对性的改进区域内部商业市场结构,还能使政府能够科学合理地制定商服用地出让规划,从而高效的利用土地资源。