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从2006年起，广州政府出台了众多楼市调控政策，意图控制住楼价的涨幅。但广州新建商品住房成交均价却持续上涨，2006年为6373元/m2，2010年为12511元/m2，涨幅高达96％。 为何楼市越调控价格反而越高呢？本文从新建商品住房的供需关系入手，分析影响广州新建商品住房价格的因素以及政府调控政策失灵的原因，并提出相关政策建议。 本文的研究表明，居民对广州新建商品住房的潜在需求、新房实际供应、常住人口和土地重置成本对广州新建商品住房的价格有显著的影响。在供需方面，本文通过对常住人口等数据测算居民潜在的住房需求，得出潜在需求远大于实际可供应的数量。 由于土地资源的有限性、持续增长的常住人口和广州城市地位的重要性，居民对广州新建商品住房的潜在需求很大，广州难以实现新建商品住房的供需平衡，故2006-2010年广州的楼市调控政策未能有效抑制房价过快上涨。 针对上述广州楼市供需存在的问题，本文建议将政府重点放在解决中低收入居民的自住需求上，并结合抑制投资需求来适当调整供应结构。 本文的主要创新点包括:从潜在需求的角度研究住房的供需关系;从消费者剩余的角度来研究购房者“扎堆”购房、地产商不惜重金拿地的内在驱动因素。