在民间借贷中,以签订房屋买卖合同为借贷合同进行担保的情形经常出现,签订该类房屋买卖合同的出卖人一般为借贷合同的借款人或者第三人,买受人一般为借贷合同的出借人。由于该类房屋买卖合同具有为借贷合同进行担保的性质,因此本文将该类房屋买卖合同称之为担保性房屋买卖合同。担保性房屋买卖合同的效力认定在我国理论界及司法实践中均存在较大分歧,为充分保护借贷合同双方当事人的切身利益,统一司法裁判,有必要对担保性房屋买卖合同的效力认定问题进行研究。当事人之间签订房屋买卖合同的真实目的是以“房屋所有权的转移”来为借贷合同进行担保,其本质与让与担保并无不同。另外,担保性房屋买卖合同中关于“转移房屋所有权,抵偿债务”的约定与流质条款在本质上也具有一致性,与流质条款不会影响到担保合同整体效力一样,担保性房屋买卖合同也不会因为存在该种约定而无效,只是需要在借贷合同出借人行使担保权时,增加一个清算环节。由于担保性房屋买卖合同属于非典型担保的一种,承认其效力与我国物权法定主义相违背,因此严格的物权法定主义成为承认担保性房屋买卖合同有效性的最大障碍。不可否认,严格的物权法定在很大程度上发挥了其规范和保障作用,但是另一方面由于其对物权的规定过于刚化导致很多新出现的担保物权不能得到认可,这也阻碍了市场经济的运行。因此,在如今制定民法典的大背景下,应当通过在《物权编》规定物权法定缓和的方式,克服严格物权法定的刚化。由于立法总是一个漫长的过程,在民法典的《物权编》没有规定物权法定主义缓和之前,对担保性房屋买卖合同的效力认定仍应当在严格物权法定主义的框架下进行处理,不过在处理时应当充分的运用无效法律行为转换理论。首先将担保性房屋买卖合同转换为房屋出卖人为借贷合同的出借人做出的以房屋价值为限的一般保证,之后从一般保证角度对担保性房屋买卖合同的效力进行认定。当然从该角度对担保性房屋买卖合同的效力进行认定存在一定限制,即只有在房屋买卖合同的出卖人为借贷合同以外的第三人时才适用,因此这就需要对《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条中规定的“当事人”做出解释,使其包括借贷合同以外的第三人。