自我国经济步入新常态以来,合理有效的去除企业的高杠杆、以及谨防实体经济“脱实向虚”这两个问题已成为学术界、政策制定者和社会各界关注的重要话题。由于企业房地产多元化战略意味着房价上涨将促使实体企业将有限的资源投资于房地产,它是我国经济“脱实向虚”的一种特殊形式。本文从“企业房地产多元化战略”出发,在企业层面探讨了经济“脱实向虚”现象带来的经济后果,包括企业房地产多元化战略对公司融资行为以及经营绩效的影响。因为房地产多元化的企业拥有更多的不动产作为抵押品,而抵押品价值的增加将降低企业与债权人之间的信息不对称、提升公司的清算价值,所以债权人将更有意愿为房地产多元化的企业提供资金,最终将推高企业的杠杆率。进一步地,由于不同类型的债权人与企业面临着不同的信息不对称程度、以及抵押品增值对债权人的清算价值影响也不尽相同。本文还考察了房地产多元化企业杠杆率的增加主要是来自银行信用还是商业信用。另外,企业出于追逐房地产市场高额利润的目的实施房地产多元化,却忽视了我国房地产行业存在的特殊性可能使房地产多元化的企业难以获得经营业绩的增加。我国房地产行业的特殊性体现在房地产行业依赖“土地”这一核心资源,而我国的土地掌握在地方政府手中。因此,企业房地产多元化行为可能并不满足资源基础理论,且土地市场可能存在的腐败和寻租现象反而还可能“拖累”企业,降低企业的经营业绩。本文的研究对我国合理有效地去除和房地产有关的高杠杆、正确把握与房地产有关的高杠杆来源、以及企业发展战略和国家产业政策的制定有重要的政策含义。国内关于企业房地产多元化战略的文献主要研究了房价上涨对公司房地产多元化战略的影响,以及企业房地产多元化战略对公司长期创新行为的抑制作用。目前,尚未有文献提及房地产多元化战略对企业其它经营行为的影响及其作用机制。并且,由于这一现象是我国经济发展过程中特有的现象,在其它国家极为少见（如美国和英国）。国外文献尚未涉及房地产多元化战略对公司发展的影响。然而,“企业房地产多元化”作为我国房地产市场发展过程中特有的现象,在我国非常普遍。本文数据显示,2000-2014年期间,我国非金融非房地产类企业中约有23.15%实施了房地产多元化战略。因此,本文基于上市公司杠杆率长期高企、以及实体经济呈现出明显的“脱实向虚”趋势这两个重要的现实背景,从企业融资行为以及公司经营业绩两个角度,探讨了房地产多元化战略对公司带来的经济后果。本文利用2000-2014年期间我国上市公司的数据,从企业融资行为以及公司经营业绩这两个角度分别考察了房地产多元化战略对公司发展的影响及其作用机制。文章共分为六个章节,各章的主要内容安排如下:第一章前言。本章主要介绍了本文的研究背景、研究问题、研究的意义、研究的主要内容、相应的逻辑框架、以及主要创新点和贡献等。第二章文献评述。本章主要从房价上涨对经济影响的相关理论与实证文献、公司资本结构的研究、公司债务结构的研究以及企业多元化对公司业绩的影响这四个方面介绍和评述了与本文有关的主要研究成果。第三章考察了房地产多元化战略对公司资本结构的影响。企业去杠杆作为我国供给侧改革的五大核心任务之一,对预防我国的债务风险以及促进经济长期增长具有重要意义。本文的研究为理解房价上涨与公司资本结构的关系提供了一个新的视角。已有文献认为房价上涨可以通过“抵押品升值”渠道影响公司资本结构。然而,关于我国是否存在抵押品效应,现有文献得到了不同的结论。不同于现有文献,本文首次提出了一个影响2000-2014年间上市公司负债率大幅度变动的重要因素——企业的房地产多元化战略。本文证实了企业房地产多元化将推高公司的资产负债率。本文研究发现,企业房地产多元化将导致资产负债率增加3.4个百分点。为最大限度地减少房地产多元化与公司资产负债率之间的内生性问题,本文采用了倾向得分匹配法和工具变量法对模型进行了内生性检验。进一步地,本文探究了企业房地产多元化对公司资本结构的影响渠道,研究结果表明,房地产多元化对公司负债率的影响主要来自企业融资约束的降低。同时,本文的异质性分析还表明,企业房地产多元化对其资产负债率的刺激作用在非国有企业更明显,而房价上涨带来的房地产多元化企业的抵押品升值对公司负债率的影响并不显著,但会影响企业的债务期限结构。并且企业的房地产多元化行为将降低企业的边际借款成本。因此,本文的研究还证实了我国房价上涨将通过替代效应影响金融资源在企业中的配置,这对于进一步理解我国上市公司高杠杆率可能带来的金融风险提供了一个重要的视角。第四章采用Hansen（1999）提出的面板门槛回归模型,进一步考察企业房地产多元化对公司银行借款与商业信用之间的非线性关系。Rauh和Sufi（2010）指出,如果我们在研究中仅关注企业的整体负债率,而忽略公司债务来源结构的异质性,这将会使我们对企业资本结构的理解片面化。因此,识别高杠杆企业的债务来源对制定有效的去杠杆决策至关重要。本文研究发现,我国房价上涨带来的房地产多元化经营战略对公司的债务结构有非线性的影响:当企业经营风险较低时,企业房地产多元化战略主要依靠银行借款;但是当企业经营风险较高时,企业房地产多元化将提高公司的商业信用占比,降低银行借款占比。这一结果证实了Ayyagari,Demirgü（?）-Kunt和Maksimovic（2010）的研究,银行借款和商业信用拥有不同的服务市场,高风险企业将更依赖商业信用。而后,本文探究了企业房地产多元化战略对公司债务结构的影响渠道。研究发现,企业房地产多元化行为对公司债务结构的影响在融资约束强的企业、以及发达地区的企业中更明显。这一结果验证了企业房地产多元化战略将通过信息不对称渠道以及清算价值渠道影响企业的银行借款以及商业信用占比。进一步地,本文的异质性分析结果表明,非国有企业房地产多元化行为对企业的银行借款占比影响不显著,但是会显著提高其商业信用占比。因此,本文的研究为有效去除与房价上涨有关的企业高杠杆以及充分理解经济“脱实向虚”带来的债务风险来源提供了事实依据。本文的研究还具有较强的政策含义。现有政策多偏向于去除企业的银行债务,与此不同,本文通过门槛回归模型研究发现,相比于银行借款,与房地产相关的商业信用面临的违约风险更高,因此,政府在为企业去杠杆时应更关注商业信用的高风险。第五章探究了企业的房地产多元化战略是否真的有助于企业获得房地产市场的高额利润,进而帮助企业整体实现经营业绩的提升。已有文献研究集中在企业房地产多元化行为对企业的长期创新行为抑制作用上。本文研究发现,房地产多元化同样无法帮助企业获得良好的经营业绩。为最大限度地减少房地产多元化与公司业绩之间的内生性问题,本文采用了倾向的分匹配法和工具变量法对模型进行了内生性检验。进一步地,本文还分析了企业房地产多元化对公司业绩的影响渠道。研究发现,当公司不存在政治关联或当其所在行业与房地产行业相关度低时,企业进入房地产对其经营业绩的负向作用将更加显著。同时,本文考察了企业房地产多元化对公司业绩影响的异质性。研究发现企业房地产多元化对公司业绩的负向作用在欠发达地区以及小规模的企业中影响更明显。房地产多元化作为企业多元化经营的一种特殊形式,被认为是我国企业追逐房地产市场的高额利润及拓展新的市场和发展机会的重要表现。但是,本文的结论并不支持这一观点。因此,本文的发现对正确认识企业多元化战略的经济后果具有重要的指导意义。最后一章对全文进行了总结,并提出相应的政策建议,还指出本文的不足之处和今后研究的方向。本文的贡献和创新点主要体现在三个方面:研究视角、研究数据、以及研究方法。具体阐述如下:第一,本文最重要的创新点来源于研究视角的创新。首先,本文扩展了关于房价上涨与公司融资行为的相关文献。现有文献主要从房价上涨带来的抵押品渠道探讨了房价上涨对公司资本结构和债务结构的影响。然而,本文结合我国房价上涨的特有现象,研究了企业的房地产多元化战略对公司融资行为的影响。由于企业房地产多元化战略是房价上涨带来的资源重新分配效应的结果,它会促使实体企业将有限的资源投资于不具有技术外溢效应的房地产行业,因此这将对经济的长期发展带来更严重的消极后果。本文的研究证实了我国企业的房地产多元化战略是影响2000-2014年间上市公司负债率大幅度变动的重要因素,并且企业的房地产多元化战略还对公司债务结构的变动有重要解释力。其次,本文丰富了企业房地产多元化对公司经营绩效影响的研究。已有文献集中在企业房地产多元化行为对公司长期行为,特别是创新行为的抑制作用上,缺乏对经营绩效的影响的研究。本文的研究结果表明,房地产多元化战略同样无法为企业带来经营业绩的提升。企业的房地产多元化战略是我国经济“脱实向虚”现象的重要表现形式,因此,本文的研究对理解经济“脱实向虚”带来的短期经济后果具有重要启发作用。最后,本文丰富了我国土地出让过程存在腐败和寻租问题的相关文献。已有文献从土地供给的角度研究发现,地方政府将更倾向于通过挂牌的方式、以较低的价格出售土地,这是土地市场存在寻租行为的重要证据。本文通过考察非房地产企业进行房地产多元化经营,发现房地产市场的潜在高利润并不能成为房地产多元化企业的新的利润增长点,反而会降低企业业绩,且这一负向作用仅在没有政治关联的企业中更显著。第二,本文的研究数据同样具有创新性。通过手动搜集数据,本文对“企业房地产多元化战略”这一关键变量进行了时间维度和空间维度的扩充。第一,本文将数据拓展至全国的非房地产非金融上市公司。由于数据的可得性,少有文献从公司层面探究企业的房地产多元化战略对公司的影响。为数不多的文献在研究企业房地产多元化行为时,仅将样本限定在了35个大中城市的上市公司。然而,由于35个大中城市相对于其它地区来说较为发达,且我国的房地产市场是地方分割的,从35个大中城市得出的研究结论很难具有全国代表性。其次,本文将样本期间扩展到了2000-2014年,这有助于我们进一步理解企业房地产多元化战略在不同时期的影响。另外,上市公司持有“投资性房地产”在我国非常普遍,而这一数据自2007年开始公布,因此,本文将数据扩展到2014年将有助于我们在稳健性检验中控制投资性房地产这一因素的影响,从而使得我们的结果更具有可信度。第三,本文还通过使用较新的研究方法,扩展了公司债务结构影响因素的相关研究。本文通过采用Hansen（1999）提出的门槛回归模型研究发现,当企业经营风险较低时,企业房地产多元化战略主要依靠银行借款;但是当企业经营风险较高时,企业房地产多元化将提高公司的商业信用占比,降低银行借款占比。这对我们理解“商业信用对我国上市公司的企业发展的影响”这一研究问题提供了新的实证证据。本文的研究结论支持了Ayyagari,Demirgü（?）-Kunt和Maksimovic（2010）的观点:商业信用和银行借款拥有不同的服务市场,商业信用难以替代银行借款为主的正规金融。同时,这也为我国合理有效地去除与房地产相关的企业债务风险提供了新的思路。