1998年，我国开始逐步取消福利分房制度，实行以市场为导向的住房货币化改革，住房制度改革实施十多年以来，随着城镇化步伐的加快，我国房地产业呈高速发展态势，住房市场的商品化和市场化程度进一步提高，人民群众对住房的需求不断提高，居民的住房条件得到了改善，房地产行业也成为国民经济增长的重要推动力。　　在肯定成绩的同时应当看到，我国房地产市场还存在着很多问题，比如住房市场化过度，住房保障力度不足;商品房价格上涨过快;房地产市场投融资制度不健全等等。一直以来，我国房地产开发商以都以银行贷款为主要融资手段，房地产企业的资金完全是透支使用，抵抗风险能力差，资金链非常脆弱。这种单一、僵化的房地产金融体系不仅使现有金融系统积累了大量的金融风险，而且客观上也限制了房地产业的进一步发展。房地产业迫切需要寻求银行以外的融资渠道，以解决房地产开发与经营中的资金短缺。出现以上问题的深层次原因在于，我国房地产行业在二十多年的发展过程中，严重缺乏制度创新，尤其是房地产投融资渠道创新和体制的创新，房地产多元融资的改革已经成为我国房地产市场发展的必由之路。　　从西方发达国家房地产投融资制度的演变历程可以看到，投融资制度的发展趋势表现为以银行为主的间接融资模式转向以证券市场为主导的多元化、多层次、权益型投融资模式。在金融创新最为领先的美国，其房地产投融资制度已经完成了这一转化过程，为美国国内房地产市场的稳定发展奠定了坚实的基础。从国外房地产业及房地产金融发展到实践上看，许多国家选择了房地产投资信托基金作为房地产金融创新的主要形式。REITs通过房地产资产证券化的形式彻底改写了不动产投资资金相对集中、风险相对集中、收益相对集中的历史，破解了不动产投资流动性及变现性相对较差的难题，开拓了融资的新渠道，同时扩充了投资组合的内容。　　从实践意义上来看，目前我国的房地产行业和金融业都需要进行深入的金融创新，开展房地产金融制度创新，建立符合中国国情的REITs制度，对房地产行业发展和我国国民经济增长都有着十分重要的意义:　　第一、促进中国房地产开发模式转型，降低房地产开发资金对银行贷款的依赖，减少银行业的经营风险;　　第二、拓宽房地产行业资金来源，促进房地产投融资证券化，开辟新的大众投资渠道，完善我国金融体制;　　第三、可以为我国保障性住房的建设提供金融支持。　　本文从房地产投资信托基金(REITs)的基本原理入手，对REITs的概念、特点、类型、运作模式及功能和作用进行了详细阐述，比较了几个与REITs相类似的概念;对美国REITs的发展历程、组织结构和亚洲不同国家和地区REITs实际运作经验进行详细阐述，比较了美国模式REITs和亚洲模式REITs的异同，提出了国际经验对我国发展REITs的启示;深入研究了REITs运作过程中的关键问题，在分析了我国房地产信托的发展现状、成功和失败经验总结的基础上，指出我国现阶段推出REITs所面临的障碍以及推出保障性住房REITs的可行性，提出我国发展REITs应该采用的战略和模式，同时对REITs应用于我国保障性住房建设进行了发展模式和运行机制的设计。　　论文共分为六个章节:　　第一章首先分析了我国发展REITs的积极意义，对国内国际的研究现状和本文的参考文献作了阐述;其次对REITs作了概念界定，从REITs的定义()内涵及特点、REITs的类型及其比较、REITs的基本运作模式及等角度对REITs做概要性的分析。　　第二章是关于房地产投资信托基金的相关经济金融理论分析，从金融创新的角度论述了发展房地产投资信托基金对我国房地产金融的重要意义和作用，提出了REITs当中的委托——代理理论模型，并对委托代理理论和契约理论运用于REITs的分析做了介绍。　　第三章论述了REITs在美国和亚洲国家和地区的发展模式，对两种模式进行比较分析。指出，在我国推出REITs应该注意将REITs的基本结构和运作模式与我国的实际情况结合起来，发展适合我国国情，有中国特色的REITs，同时要培养完善的政策环境、建立良好的市场环境、建立完善的运作和信息披露机制。　　第四章对近年来我国信托业对房地产投资信托基金发展的探索和实践进行实证分析，对比了我国房地产信托发展的成功案例和推出准REITs失败的案例。指出我国发展REITs要顺应中国的房地产和资本市场的阶段性发展时机，不可操之过急，更不能突破法律的界限。　　第五章根据我国发展REITs的现状、环境与制度，提出我国的REITs发展的参与主体、组织模式、监管体系进行设计，提出我国保障性住房REITs的发展模式，比较分析了拟于近期推出的不同REITs试点方案。　　最后一部分是全文的总结，得出主要结论，并对研究中存在的不足做出归纳，提出了未来的展望。