自1994年全国城镇住房制度改革以来,经过20多年的发展以及多元化探索和实践,我国已经基本形成了以公共租赁住房为核心的多层次、全覆盖的住房保障体系。“十二五”期间,各地政府均在大力推进公共租赁住房的建设,并在2013年起逐步交付使用。随着公共租赁住房入住家庭的增多,公租房的后期管理也逐渐成为住房保障工作新的重点和难点。由于公租房是产权不出售的纯租赁住房,并且具有较强的社会福利性质,因此在其后期管理中有更高的审核、监督和执法等交易费用和管理成本,同时,公租房居民有较高的产权购买预期,二者产权关系的不确定性也造成了较多公租房管理中的矛盾,使得实际管理难度较高。因此,采用产权理论的分析范式研究如何完善公租房后期管理措施,具有非常重要的紧迫性和现实意义。针对以上问题,笔者以南昌市青山湖区为例,综合使用文献研究、实地研究和问卷调查等三种研究方法,从产权理论出发,就产权界定和交易成本两个方向,对青山湖区公租房小区后期管理的各参与主体进行了调查研究,发现了较多的问题:一是在政府方面,行政审批的效率较低,而后期监管执行力度较弱;二是在居民方面,居民对政府的福利依赖心理较重,但自身对于公共发展的投入较少;三是物业方面,运营服务的效果不佳,政府和居民对其服务的满意度不高等。由此,笔者从明确产权关系和降低交易费用等两个方面对各主体进行原因分析,一是政府作为产权主体权利过多,而执行成本过高;二是居民的产权购买预期较强,但居住隐性成本较高;三是物业运营单位的产权关系模糊,租值消散的现象明显。最后,笔者再从这两个方面提出了优化公租房后期管理的对策。一是通过公租房专项立法明晰产权关系提供法律保障;二是完善准入退出制度,降低制度管理的成本;三是推行产权改革,并引导居民主动改善生活条件;四是发展租户共建机制,完善对物业运营单位的监督渠道;五是优化租金补贴方式,减少公租房管理中的租值消散,提升物业服务质量。