租佃制度是这个传统农业国家历史上的主要土地使用形式。永佃制度作为租佃制度在中华帝国特殊的社会、政治、经济以及文化背景下发展的必然产物和一种相对稳定的土地使用权形式，不仅存续了几千年，而且在不同地区、不同时段经历了“永佃”—“一田两主”—“一田三主”的发展阶段。即使是今天，由于我国施行的家庭联产承包责任制同样是一种土地所有权和土地使用权相分离的土地产权安排，在许多方面表现出与永佃制的惊人相似性。因而，以土地制度的历史演进，特别是租佃制度之永佃形式及其相关法律规定和法律保护的历史为切入点，展开对古代中国乃至当代中国的经济、法律以及社会发展轨迹的探讨，就是一个十分有益的尝试。　　遗憾的是，在中国社会经济几千年的发展和变迁过程中，从租佃制到永佃制、从“一田两主”到“新永佃制”，土地使用权的发展历史起起落落，始终作为一线索贯穿其中，可学术界却并为给予充分的重视。究其原因，一方面或许是人对财产所有权的过分关注，特别是在这个一直缺乏民法传统的国度里，这种关注的直观感受和迫切要求几乎压倒了一切;另一方面，是由于长久以来，传统经济学和法学理论研究的基础似乎总也离不开“所有权”的核心;二者互相制约，彼此强化，以至人们漠视古代中国社会很早就出现的土地使用权的独立形式，对永佃制的成因、意义、保护等方面的研究显得相当单薄。　　不过，随着社会科学整体研究水平的不断提高，由于社会科学研究的共同目的在于寻找和解释某个特定时段的特殊人群的思想和行为方式及其产生的影响，因而各分支之间共通融合的出现势在必行，法社会学、法经济学、历史学和社会学、社会学和人类学等研究的交叉领域不断推陈出新，使按照土地使用权的发展脉络来全面疏理与此有关的法律、经济、历史以及社会问题成为可能。　　本文正是在总结与利用法律史、社会经济史、物权法等各学科对永佃制的研究成果的基础上，通过纵向疏理永佃制度的历史发展脉络，详细刻画我国永佃制产生的具体过程、发展变迁以及从习惯法到国家法，从立法到司法的互动;通过横向剖析永佃关系的主体结构及各主体的权利义务，揭示永佃制度这种产权安排所代表的土地使用权独立的重大意义。并且通过与现行的家庭联产承包责任制的运行效率的比较，得出永佃制度是一种相对有效率的土地使用权形式的结论。　　法律分析的核心在于公平和正义，永佃制度无论作为民间法还是国家法的一个重要组成部分，与一般租佃制相比，显然使土地的利用更加趋于公正;同时，作为一种经济制度，永佃制度本身较高效率是其生命力之所在。为此，分文在分析方法上除了采用历史的分析方法、法律的分析方法之外，特别运用了法律经济分析的方法，改传统法学研究基本上是一种静态的事后研究的状态，从事后分析走向事前分析，从静态分析走向动态描述。由于法律制度及其实施，归根结底是一种能够影响人们的未来选择和决策的行为规则系统和激励约束机制，其目的在于达到最优防范。因此，经济学中的一系列方法，都可以在法学研究和法律实践中得到广泛的应用，这些方法包括传统的边际分析、均衡分析和成本收益分析等，也包括新发展起来的制度经济学、博弈论、社会选择理论、机制设计理论和演化经济学等。　　作为在“新法律史”和“新”经济史观指导下展开的，既有别于“旧”社会经济史，也有别于“旧”法律史的一个新尝试，本文最主要的创新在于:着力从内外两个方面刻画永佃制的产生及发展变化规律，深刻剖析其原因、性质、运行效率以及法律与实践的相互作用。特别是本文对“皮主”阶层产生的原因及其转化进行的理论分析，改变了传统法律史和社会经济史的既有结论。另外，本文对“新永佃制”的比较分析，为现行的法律实践提供了借鉴意义和参考价值。