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自1998年下半年我国启动房改，实行住房货币化以来，房地产市场取得了飞速发展，无论是从固定资产投资占比，还是银行贷款余额及比例来说，对我国经济发展具有举足轻重的影响力。然而，近年特别是2003年以来，房价快速上涨，远远超过居民可支配收入的增长幅度，导致了很多中低收入人群买不起房，房价成为普通大众共同的难题。成都，作为西部中心城市之一，优越的气候条件，富裕而休闲的生活状态，对外来人口有一定吸引力。1998年至2013年，成都房价以年均12％的速度增加，近十年更是以年均15％飞速上涨，2013年，成都房价均价已接近7400元每平米，对工薪阶层来说买房只能是遥远的梦。
同时，房地产行业对我国经济的巨大贡献以及金融稳定性显著影响，使国家宏观调控受到掣肘，“屡调屡涨”成为我国房产行业的真实写照。成都虽然一直积极执行中央房地产调控政策，也没能改变房价不断上涨的现实。因而，探究影响成都房价上涨的因素不仅关乎人民的福祉，而且对城市经济的良性循环大有裨益。作者一直对中国房地产市场发展现实比较关注，力求探究为何在如此严厉的调控政策下中国住宅价格一直保持飞速上涨态势。考虑到各个地方发展及其不平衡，如果以中国整个地产市场作为研究样本，这样难以得出令人信服的结论，因而单独选择一个城市——成都来研究，期望能找出成都房价上涨的影响因素，为地方政府宏观调控提点建议。
在阅读前人研究成果的过程中，发现大多数学者都将房产当作普通商品，从供需角度入手，分析影响需求供给指标，概括起来包括:需求因素、供给因素、资本因素、预期因素等，同一个指标使用不同的研究模型，针对不同的地区（或城市），结论可能截然不同，因而更说明样本对象的选择上不可太泛。通过认真分析，我们可以发现这些成果都有一些缺陷，要么研究对象过大，或者指标选择上存在重复（如收入与GDP,竣工面积跟投资额和建安成本等），再者影响因素考虑不全面，很少有文章能把预期和替代因素引入模型，而预期及替代因素在消费决策中无疑占有重要地位。本文力图全面考虑影响房价的因素，并剔除存在相关关系的指标。
文章首先从房地产发展历程入手，以1998年下半年住宅商品化为界分为前后两个阶段，前一阶段为改革开放（1978年）到我国正式提出住房商品化（1998年下半年），国家积极从政策、法律上鼓励房地产行业的发展，明晰了土地及住宅产权，建立了比较完备的住房金融制度，1998年至2002年，在亚洲金融危机期间，为了扩大内需，从金融、税收、住宅保障等领域积极支持房地产行业发展，该行业迅速起步。2003年至2008年下半年是中国房地产行业全面发展阶段，大量资金涌入房地产市场，房价也是飞速攀升，风险呈现，政府从税收、金融及土地政策方面加大宏观调控，自此以后，除了美国次贷危机期间2008年下半年至2009年11月短暂放松过调控之外，一直保持高压态势，但并没有抑制住房价上涨的势头。就在这样的背景下，成都住宅投资、开发增长迅速，销售量及价格也稳定上升，但是问题也很多，比如空置率高，泡沫化严重，住宅结构不合理，对银行资金依赖比较大，房地产及相关行业成为地方经济命脉，调控政策受到掣肘。这部分内容是为了更深刻理解成都房地产市场发展现实，以便最后有针对性提出建议。
紧接着介绍了国家与成都的房地产行业调控政策，包括:土地政策，我国土地出让经历了“协议转让”向“招拍挂”的转变，结果提高了土地的成本，通过土地的供应结构来影响住宅的供应结构，但成都保障房土地供应不足，保障房供给占比过低，另外严厉打击囤地行为，加速了土地的开发;税收政策，包括取得、交易、持有三个阶段的税收体系，房产取得与交易阶段税负较重，持有阶段税负非常少，加重了住宅领域的投资投机;金融调控政策，主要有房贷首付比例及贷款利率，项目资自有资金要求，但是房地产行业牵涉的面太广，对地方财政收入及经济发展至关重要，执行过程中会大打折扣;行政调控措施，有房价上涨目标，保障房供给比例和面积，限购限贷等，这是政府治标不治本的无奈之举，反而导致房地产市场畸形发展。本章全面梳理宏观调控的举措及问题，以期找到更好的解决方法。
然后系统介绍影响房价的需求因素:人口因素，可支配收入;供给因素:土地成本，建安成本，房地产税收，空置率;同时影响需求与供给的因素;利率、汇率、资本市场状况，替代因素及预期因素，同时，详细阐述了这些因素是如何影响房价走势的。本文采用的回归指标有:城镇居民可支配收入变动率，利率变动率，新建住宅单位价值变动率，住宅租赁价格变动率，二手住宅价格变动率并说明了原因。
最后，实证验证部分采用成都2000年3月到2014年3月的季度数据，以成都新建住宅价格的变动率为因变量，成都城镇居民可支配收入的变动率，利率的变动率，新建住宅单位价值变动率，住宅租赁价格变动率，二手住宅价格变动率，住宅用地交易价格指数变动率为自变量进行单位根检验、协整检验，验证它们之间确实有长期均衡的计量关系。但Granger因果检验显示成都新建住宅价格的变动率是利率变动率，可支配收入变动率，住宅用地交易价格指数变动率，新建住宅单位价值变化率以及二手住宅价格变动率的Granger因，与之前的所有研究结论大相径庭，并用脉冲响应函数分析得出，预期因素是模型中影响成都新建住宅价格的唯一因素，方差分解表明，除了住宅价格本身因素最重要之外，只有利率波动率，可支配收入波动率，住宅用地交易价格指数变动率以及二手住宅价格变动率对新建住宅价格波动率方差误差贡献比较大，再次验证了房价影响力，因而政府宏观调控政策应该着力于住宅消费预期和投资投机需求。
同时，房地产行业对我国经济的巨大贡献以及金融稳定性显著影响，使国家宏观调控受到掣肘，“屡调屡涨”成为我国房产行业的真实写照。成都虽然一直积极执行中央房地产调控政策，也没能改变房价不断上涨的现实。因而，探究影响成都房价上涨的因素不仅关乎人民的福祉，而且对城市经济的良性循环大有裨益。作者一直对中国房地产市场发展现实比较关注，力求探究为何在如此严厉的调控政策下中国住宅价格一直保持飞速上涨态势。考虑到各个地方发展及其不平衡，如果以中国整个地产市场作为研究样本，这样难以得出令人信服的结论，因而单独选择一个城市——成都来研究，期望能找出成都房价上涨的影响因素，为地方政府宏观调控提点建议。
在阅读前人研究成果的过程中，发现大多数学者都将房产当作普通商品，从供需角度入手，分析影响需求供给指标，概括起来包括:需求因素、供给因素、资本因素、预期因素等，同一个指标使用不同的研究模型，针对不同的地区（或城市），结论可能截然不同，因而更说明样本对象的选择上不可太泛。通过认真分析，我们可以发现这些成果都有一些缺陷，要么研究对象过大，或者指标选择上存在重复（如收入与GDP,竣工面积跟投资额和建安成本等），再者影响因素考虑不全面，很少有文章能把预期和替代因素引入模型，而预期及替代因素在消费决策中无疑占有重要地位。本文力图全面考虑影响房价的因素，并剔除存在相关关系的指标。
文章首先从房地产发展历程入手，以1998年下半年住宅商品化为界分为前后两个阶段，前一阶段为改革开放（1978年）到我国正式提出住房商品化（1998年下半年），国家积极从政策、法律上鼓励房地产行业的发展，明晰了土地及住宅产权，建立了比较完备的住房金融制度，1998年至2002年，在亚洲金融危机期间，为了扩大内需，从金融、税收、住宅保障等领域积极支持房地产行业发展，该行业迅速起步。2003年至2008年下半年是中国房地产行业全面发展阶段，大量资金涌入房地产市场，房价也是飞速攀升，风险呈现，政府从税收、金融及土地政策方面加大宏观调控，自此以后，除了美国次贷危机期间2008年下半年至2009年11月短暂放松过调控之外，一直保持高压态势，但并没有抑制住房价上涨的势头。就在这样的背景下，成都住宅投资、开发增长迅速，销售量及价格也稳定上升，但是问题也很多，比如空置率高，泡沫化严重，住宅结构不合理，对银行资金依赖比较大，房地产及相关行业成为地方经济命脉，调控政策受到掣肘。这部分内容是为了更深刻理解成都房地产市场发展现实，以便最后有针对性提出建议。
紧接着介绍了国家与成都的房地产行业调控政策，包括:土地政策，我国土地出让经历了“协议转让”向“招拍挂”的转变，结果提高了土地的成本，通过土地的供应结构来影响住宅的供应结构，但成都保障房土地供应不足，保障房供给占比过低，另外严厉打击囤地行为，加速了土地的开发;税收政策，包括取得、交易、持有三个阶段的税收体系，房产取得与交易阶段税负较重，持有阶段税负非常少，加重了住宅领域的投资投机;金融调控政策，主要有房贷首付比例及贷款利率，项目资自有资金要求，但是房地产行业牵涉的面太广，对地方财政收入及经济发展至关重要，执行过程中会大打折扣;行政调控措施，有房价上涨目标，保障房供给比例和面积，限购限贷等，这是政府治标不治本的无奈之举，反而导致房地产市场畸形发展。本章全面梳理宏观调控的举措及问题，以期找到更好的解决方法。
然后系统介绍影响房价的需求因素:人口因素，可支配收入;供给因素:土地成本，建安成本，房地产税收，空置率;同时影响需求与供给的因素;利率、汇率、资本市场状况，替代因素及预期因素，同时，详细阐述了这些因素是如何影响房价走势的。本文采用的回归指标有:城镇居民可支配收入变动率，利率变动率，新建住宅单位价值变动率，住宅租赁价格变动率，二手住宅价格变动率并说明了原因。
最后，实证验证部分采用成都2000年3月到2014年3月的季度数据，以成都新建住宅价格的变动率为因变量，成都城镇居民可支配收入的变动率，利率的变动率，新建住宅单位价值变动率，住宅租赁价格变动率，二手住宅价格变动率，住宅用地交易价格指数变动率为自变量进行单位根检验、协整检验，验证它们之间确实有长期均衡的计量关系。但Granger因果检验显示成都新建住宅价格的变动率是利率变动率，可支配收入变动率，住宅用地交易价格指数变动率，新建住宅单位价值变化率以及二手住宅价格变动率的Granger因，与之前的所有研究结论大相径庭，并用脉冲响应函数分析得出，预期因素是模型中影响成都新建住宅价格的唯一因素，方差分解表明，除了住宅价格本身因素最重要之外，只有利率波动率，可支配收入波动率，住宅用地交易价格指数变动率以及二手住宅价格变动率对新建住宅价格波动率方差误差贡献比较大，再次验证了房价影响力，因而政府宏观调控政策应该着力于住宅消费预期和投资投机需求。