以房抵债可以降低交易风险和成本,广受市场主体的青睐。民间借贷法律关系中签订以房抵债协议的做法也颇为普遍,与之相关的纠纷日渐增多。纵观我国现行民事法律,仅有《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条对民间借贷中的以房抵债问题予以规范,而单一的法律规则不能解决以房抵债涉及的全部法律问题。最高院、部分高院以《会议纪要》的形式也试图对以房抵债予以规制,但各个法院在以房抵债性质和效力的认识上存在分歧,致使司法审判中同案不同判的现象时常发生。因此,明确以房抵债的法律性质与效力对服务经济生活和法院统一裁判具有重要意义。本文除引言与结论外,共分为五部分:第一部分是问题的提出,通过实践中的六个典型案例提出以房抵债案件存在的法律问题。下文从裁判观点中提到的不同理论出发对以房抵债存在的争议问题作类型化探讨。第二部分是民间借贷中以房抵债的界定及分类,是对以房抵债基础理论的探讨。民间借贷中以房抵债属于无名合同,是指借款人与贷款人约定,用借款人或经第三人同意第三人所有的房屋折抵借款。以房抵债的类型按照不同的分类标准分为三类,不同类型以房抵债的法律性质和效力不同,得出的审判结论也不同。第三部分是借款期限届满前以房抵债的法律性质与效力。通过与流质契约、让与担保、后让与担保、附解除条件买卖合同、代物清偿预约这些学说观点对比分析,得出借款期限届满前的以房抵债本质是代物清偿预约,该阶段的以房抵债不属于通谋虚假意思表示,不违反法律规定,根据意思自治原则,应当确认其效力,但也不享有优先受偿权。第四部分是借款期限届满后以房抵债的法律性质与效力。通过与代物清偿对比分析并解决新旧债务的关系问题,得出该阶段的以房抵债属于诺成性合同,一般应认定为新债清偿,若明确约定旧债消灭,则界定为债的更新。该阶段的以房抵债只要不存在《合同法》规定的无效事由,均应认定为有效。第五部分是民间借贷中以房抵债的立法与司法建议。在民法典合同编中增设以物抵债条款、完善预告登记制度、对以房抵债协议作出审理、赋予当事人强制清算义务、防范虚假诉讼可以使以房抵债在审判中有统一的裁判路径。