企业的发展离不开资金的需求。作为资产证券化的一个类别,CMBS同样具有拓宽融资渠道、降低融资成本等优势,也能够满足不同投资者的个性化需求,因而迎合了我国金融市场发展的需求。然而,机遇与挑战并存,CMBS在蓬勃发展的过程中开始出现了违约事件,并对市场造成了一定的冲击。本文选取红博会展信托受益权资产支持专项计划作为研究案例,这是一起典型的信用风险事件。本文采用定性与定量相结合的方法,以红博会展CMBS为例对CMBS产品进行信用风险识别和控制的研究。本文从借款人和担保人公司治理、经营财务情况、历史信用对产品信用风险成因进行识别,得出由于双方公司治理缺陷导致公司发生实质性债务违约,加之公司经营情况和历史信用较差,使得双方提供资金支持、差额支付和担保能力下降,从而导致基础资产现金流归集出现问题且增信措施失效,最终产品在发行一年后发生实质性违约,并通过KMV模型和Z评分模型对案例产品信用风险程度进行事后测度,且与同类产品进行对比,检验模型对产品的信用风险识别能力。通过分析,得出以下结论:(1)KMV模型和Z评分模型对CMBS产品具有较好的信用风险识别能力;(2)案例产品信用风险在发行后逐渐增大;(3)CMBS产品整体信用风险较高。本文的研究,提示投资者需关注产品的信用风险变化,及时调整交易策略,同时监管部门在相关业务指引、法律制度以及违约处置等方面尽早进行完善,为国内CMBS的发展提供良好的市场环境。