房地产投资信托(Real Estate Investment Trust, REITs,下同)是房地产证券化的一种典型形式,是房地产行业和金融市场发展到成熟阶段时现代金融创新的产物。REITs的出现,使房地产投资不仅保留了高收益的特性,而且提高了房地产投资资产的流动性和收益的稳定性,从而对各国房地产市场和资本市场发展起到了双重推动作用。目前我国经济处于快速发展期,一方面,蓬勃发展的房地产市场对于融资创新需求日增,另一方面,投资者对于创新金融产品、拓宽投资渠道的需求迫切,这两方面的需求推动着我国的房地产金融创新。2003年信托市场房地产信托项目的兴起和快速发展即是对房地产金融创新市场需求的积极响应,市场反映热烈,为中国房地产投资信托的推出奠定了良好的市场基础。REITs作为世界各国在房地产市场中一种发展比较成熟的金融创新,已经引起中国理论界和企业界的积极关注。研究和借鉴国外REITs发展经验和教训,探讨REITs在我国的发展模式,应该看到REITs是在特定经济发展状况、房地产市场、金融体系和市场等外部环境条件下产生的一种功能性金融创新,是政府主导通过法律手段间接推动的金融创新,必须分析各国REITs发展的外部环境因素和法律规范,同时结合我国的实际情况,才能总结归纳出我国发展REITs的现实模式,设计出适合中国现实国情的REITs法律规范,在规范中推动REITs 的健康和稳定发展。从这个思路出发,报告第一篇对REITs的定义、特点、分类和国际发展概况进行了简单介绍;报告第二篇,重点选取REITs发展比较成熟的美国和澳大利亚,REITs发展比较缓慢的德国,REITs新兴发展的亚洲日本、新加坡、马来西亚和中国香港等国家和地区,从各国REITs的产生和发展、外部环境因素和法律规范三个方面进行比较,分析各国在特定外部环境因素下采取不同法律规范推动REITS发展的成功经验和教训。报告第三篇,结合我国REITs产生的现实外部环境和未来发展情况,作者分析了我国发展REITs的现实意义和障碍,在此基础上,有针对性地提出了关于我国REITs发展的法律规范设计建议。