2013年9月国务院下发《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》,提出要“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”,为积极响应国务院的意见,保监会目前已起草了《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见(征求意见稿)》,计划在北京、上海、广州、武汉四个城市进行以房养老业务试点,这一新型的养老方式逐渐从理论走向了现实。这种新型的养老模式不仅可以缓解我国当前养老存在的巨大压力,提高老年人的晚年生活,对于激活我国房地产市场交易以及住房资源的合理配置同样具有现实意义,若这一新型养老模式能顺利开展,相关政策和法律法规也需要紧步跟随,税收政策在其中则扮演了重要的角色。但目前学界对于这一新型养老模式的研究分析主要围绕的是关于住房反向抵押贷款的运作机制、风险控制、生命周期理论等层面,而对于这一养老模式存在的税收问题及相关的税收优惠政策措施都缺乏系统研究。本文主要从保险金融机构角度入手,首先讨论了以房养老保险的相关概念以及国内外的主要模式,分别从美国、英国、加拿大、新加坡等几个国家当前及曾经实施的以房养老模式,并讨论了我国曾经开展以房养老保险相关的养老模式,分别以南京、上海、北京、杭州以及中信银行曾经开展的以房养老模式,并以国内外各个不同的以房养老模式为出发点,对以房养老的法律性质进行系统化的理论分析,提出其背后的基础法律关系是保险合同关系,并且通过分析当前人们对于其法律性质存在的误区,提出不能将以房养老保险视为分期收付款的房屋销售。对于房屋的未来增值部分,本文也对其法律性质进行了分析,认为可以将其看作是预收款项(对保险公司而言则为预付款)。另外在分析其法律性质的基础上分析以房养老的各个不同阶段,即发放养老保险金的阶段以及老人去世后房屋抵偿阶段所涉及的相关税收问题。在前一阶段,对于投保人来讲,主要涉及到的是个人所得税,对于房屋增值部分主要涉及营业税等问题,另外对于以房养老保险还有房产税的问题,对于保险公司来讲,在此阶段涉及的税收比较明显,主要集中在企业所得税这一方面。在第二个阶段同样涉及到的是个人所得税的代扣代缴问题,以及销售住房的营业税问题以及小型税种如印花税。通过对各个阶段的税收问题进行理论化的分析,在文章的最后,针对以房养老税收法律制度的构建又进行了系统的分析,在以房养老模式运行中,相关的税收政策的提出主要以税收政策的法定原则、效率原则、以及公平原则为理论基础,在实施以房养老模式时,我们主要考虑的是税收在以房养老的运行中的主要目标,即降低以房养老运行中遇到的风险,提高运作效率,有利于社会资源的合理分配。最后通过对其法律性质以及实施过程中遇到的税收问题等的分析,针对投保人、保险公司以及政府等层面提出自己的合理化建议。首先针对投保人来讲,要部分免除投保人的个人所得税,免除增值部分作为预收款项时应缴纳的营业税,对保险公司而言,可以在普通扣除项目的基础上,给予加计扣除的限额,差额征收营业税,产生的费用允许扣除免税利息,进而刺激保险公司积极投入到以房养老的运行中。对于政府而言,要充分发挥政府职能,建立完善的资产评估、资产托管、信用保证、风险补偿以及有关争议纠纷的解决机制,为以房养老的开展创造良好的运行环境,进而保障双方当事人的合法权益。政府也需要在财政上予以保险公司以支持鼓励,组织保险公司对以房养老新产品的开发研究,对其开发过程中产生的合理支出予以减免税收,从而促进保险公司参与的积极性,也有利于拓宽保险公司的资金来源。总的来讲,尽管当前养老的主要问题是资金短缺,但是发展以房养老,税收是必不可少需要考虑的,因为税收是国家财政收入的主要来源之一,在以房养老模式上挖掘税收问题,是今后开展以房养老的关键之一,完善税收制度,更有利于以房养老在我国的运行。