对城市土地开发强度的控制是控制性详细规划的核心内容之一,其控制指标是多方利益博弈的焦点。实践表明,随着我国市场经济体制的逐步确立,客观经济的运行规律战胜了规划师们的精英直觉,传统的基于物质空间确定的开发强度指标面对市场“失效”。而这一切在现状情况极为复杂的城市旧区,表现的更为明显。基于“十一五”国家科技支撑计划项目课题研究①的需要,本文以城市旧区为研究对象,着重考察经济因素对开发强度指标确定和开发强度调控方法的影响。本文从城市旧区区域特性认识出发,对现有开发强度指标确定方法进行评析,取长补短,整合形成了基于经济视角的城市旧区开发强度控制的方法体系,即结合宏观环境的容量控制,结合经济分析的开发强度指标确定和结合城市设计要求的开发强度调控。根据城市面临的宏观环境,权衡社会经济发展和环境建设目标,确定片区的开发建设总量和各类建筑需求量;运用多因素评价法划分城市旧区的土地等级,在此基础上将各类建筑总量合理分配到对应的用地之上,形成基准密度分区模型;然后对片区内各个地块进行投入产出测算,用其结果对基准密度分区模型进行修正,得到基于经济视角的城市旧区开发强度指标分布模型。合理的开发强度应综合考虑经济、社会和环境效益,凸显城市轴线、景观节点和城市特色地区。而基于以上这些城市设计要求对开发强度指标进行的调整和修正,应符合现代城市经济活动规律。本文借鉴西方的成功经验,结合我国的具体实践,提出完善规划单元开发控制、容积率奖励、开发权转移、政府参与土地增值和控规动态修正等开发强度调控方法。文章最后对石柱县鲤塘坝片区开发强度调整进行实证研究。首先通过对片区现状问题的分析和原有控规开发强度控制的反思,提出基于经济视角的开发强度调整策略;权衡石柱县的经济社会发展目标和鲤塘坝的环境建设目标确定较为合理的开发总量,进而按比例确定各主要类别的建筑开发量;通过对原控规土地等级的评价,确定片区地价和片区基准密度分布;然后通过城市旧区各地块的经济分析对基准密度分区进行修正;在此基础上提出对原有城市设计方案修改的建议;最后结合城市设计的要求,提出规划单元开发等开发强度调控措施。案例研究揭示,基于物质空间视角的山地城市“高地高建”原则的值得反思。