随着我国市场经济的快速发展和城市化进程的推进,房屋转租特别营业房的转租现象非常普遍,由此引发的纠纷也日益增多,需要相关的法律予以调整和规范。但现行法律对房屋转租相关问题的规定不但非常原则,缺乏可操作性,而且相互之间存在诸多冲突。特别是对次承租人权利的保护显得比较薄弱,而次承租人是租赁房屋的实际占有、使用人,利益最容易受到侵害却无法得到相应的救济。对次承租人利益保护机制的健全与完善,不仅关乎对弱势群体利益的保护,更关乎房屋租赁和转租市场的健康发展。这正是笔者选择这一课题的原因。本文共分为三章,第一章简单介绍了房屋转租和相关概念,为深入分析房屋转租中的相关问题作了铺垫。在此基础上,第二章对现行法律关于房屋转租问题的规定进行了梳理,并用实证分析的方法剖析了具体案例,指出现行法律在转租合同与原租赁合同关系问题、擅自转租合同的效力认定、次承租人的优先购买权问题等方面存在不尽完善之处,特别是相对于出租人和承租人而言,对次承租人的保护相对比较欠缺。第三章针对我国现行法律对房屋转租规定的不足之处,提出了如何完善的几点建议。一、应明确转租合同与原租赁合同的效力相对独立。对未经出租人同意转租的,出租人虽然可以解除原房屋租赁合同,但转租合同并不因此无效,也不因原租赁合同的解除而解除,转租合同因此无法继续履行的,次承租人可以要求承租人(转租人)承担违约责任。二、应明确次承租人的优先购买权。在经出租人同意转租,且转租合同已经登记备案的情况下,承租人与次承租人均享有优先购买权,次承租人的优先购买权优先于承租人(转租人)的优先购买权。三、应明确房屋租赁及转租合同登记备案的效力。登记备案不是房屋租赁及转租合同的生效要件,但未经登记备案不产生对抗效力。只有经过登记备案,承租人和次承租人才能主张优先购买权和买卖不破租赁;未经登记备案,承租人和次承租人不享有优先购买权,也不受买卖不破租赁制度的保护。四、在司法实践中,应当根据案件实际,正确甄别转让费的性质,其主体部分属于租金,依法应当受到保护,即使在未经出租人同意擅自转让的情形下,也不构成不当得利。总之,应当在注重对出租人和承租人利益保护的同时,不要忽视对次承租人利益的保护,要从自由、效率、秩序的价值目标出发,尽量兼顾各方利益,以促进房屋租赁市场的健康、有序发展。