房地产业占我国GDP比重较大,近年来,随着房地产开发企业的高速发展,行业竞争激烈,一线城市和二线热点城市、环一线城市房价节节走高,国家对房地产业的调控也一直在加强。2016年5月1日起,我国全面实施“营改增”,改革后房地产业增值税率为11%,这给房地产业的未来发展带来了新的挑战。研究和分析“营改增”给房地产企业带来的影响和对策,希望能够给房地产企业应对营改增政策带来新的启示。房地产开发企业涉及11种税种,体现在房地产开发在三个环节,即开发环节、转让处置环节和保有环节。开发环节涉及契税、耕地占用税、印花税;转让销售环节涉及土地增值税、营业税、城市建设维护税、教育费附加和地方教育费附加税、所得税及印花税;持有环节涉税有房产、城镇土地使用税。本篇文章采用了理论和案例相结合的方法,首先结合我国房地产业的业务流程和特点介绍了房地产行业涉及的税种、税率、行业的整体税负和税收结构。以比较具有代表性的企业——ZJ房地产企业为例,具体分析了营改增对某个房地产企业带来的影响。通过案例分析后得出以下结论,营改增对ZJ公司的税负和财务指标方面均产生了一定的影响,需要缴纳的增值税额较需要缴纳营业税额减少了,税负率降低了,减税效果明显,营业收入和营业成本都有一定程度的下降,成本下降的幅度比收入下降的幅度大,因而最终ZJ企业营业利润增加。营改增后,由于房地产行业周期长和资金密集的特点,前期的进项税额在很长的开发建设期内都留抵,造成企业短期的现金流出的增加,特别是经营现金流出量增大。通过分析之后,本文认为ZJ房地产企业可以从以下几个方面来应对“营改增”:应对收入下降带来的风险,ZJ房地产企业可以向上下游行业扩展业务,合理增大物业管理和长租公寓等其他业务方面的收入;针对营改增后房地产企业成本可抵扣项目,建议企业对供应商进行优化选择,选择可以开具增值税专用发票的供应商合作,开发商业地产新项目,多建设精装房等;面对企业现金流量增加可能带来的风险,建议企业优化筹资结构,避免负债过高带来的财务费用增加造成企业利润下降。