公共租赁住房是我国保障性安居工程建设的重点对象之一,也是我国亟待解决的重要民生问题。由于随着城镇化的加快发展,我国部分地区的住房保障的覆盖面并不是很广,再加上城市的房价上涨较快,城市的小面积户型明显不足以满足中等偏下收入人口来租赁,这类人群的住房问题逐渐凸显出来。同时还有生活在城市中的新毕业大学生和外来就业人员,虽然他们有潜在的购买力,但是暂时还不足以来购买商品住房,所以建设公共租赁住房是我国完善保障体系的重要一步,也是满足中低收入家庭住房需求的重要手段,对于解决城市“夹心层”的住房问题起着至关重要的作用。从国家推行保障性住房政策以来,公共租赁住房从投资规模到建设力度都在不断加强,但是由于公共租赁住房建设任务量大、时间紧迫,政府资金压力巨大,公共租赁住房在建设过程中始终不能满足大量的“夹心层”人群的住房需求。本文正是基于此,在阐述了公共租赁住房及实物期权决策方法的理论研究的基础上,分析了我国公共租赁住房的发展历程及融资现状,探究了公共租赁住房建设实施过程中的主要融资问题。研究表明我国公共租赁住房的建设问题主要是由于依靠政府投资,由于政府主导了出资建设,而且缺乏市场机构投资者参与,建设资金相对比较短缺,公共租赁住房融资渠道不通畅,导致了我国公共租赁住房的建设数量明显偏少,政府亟需拓展公共租赁住房的融资渠道成为我国刻不容缓的难题。本文将公共租赁住房的建设与BOT融资模式有效的结合起来,目前我国公共租赁住房的建设还主要依靠政府投资,政府在公共租赁住房的建设中承担了过多的职能,这较大的限制了我国公共租赁住房的进一步发展建设。将BOT融资模式应用到公共租赁住房的建设中,政府同非政府投资主体之间通过谈判达成协议,政府将某个项目的特许经营权限转交给非政府投资主体,并允许其在规定的权限和时间内来为项目筹集资金,并由开发建设公租房项目,这期间内,非政府投资主体可经营公租房项目并提供配套服务获取利润,抵扣前期的投资成本,待特许经营期限到期时,非政府投资主体部门将遵照协议将该项目交给政府,如果能效仿这种运营模式,能很好的解决目前公租房资金瓶颈问题,并很好的为政府分担了投资风险,为以后的进一步融资提供了新的思路和建议。本文建立了基于实物期权理论的公租房项目政府担保模型。确定了公租房BOT融资模式的基础上,应用实物期权理论构建了公租房项目政府担保价值模型,通过对模型的求解,对结果给予了分析,并对担保上限值和担保下限值变化对政府担保价值的影响作了详细的分析,能使政府更好地做出决策提供了很大的帮助与建议,并有效的根据项目的风险和收益等特点,制定出相对合理的担保上线与担保下限,这样既能起到吸引社会各方面资金的作用,又能避免政府过度担保造成政府财政负担,政府可以通过担保程度的大小,有选择的做出投资决策。