在过往的20年，地方政府、开发商、民众在现有的城市建设的进行中各自进行着正规或非正规的城市改造实践，三者之间有合作也有排斥，取得了一定成绩的同时也导致了一系列的城市问题。如城市规划失效，开发商违法和违规建设，民众自建、抵抗等现象。如何将三者的力量理性协调起来在未来的城市更新中发挥更大的作用，是当代中国城市规划和管理中亟待思考的一个问题。世界各国的经验固然对中国的城市更新具有参照意义，但中国本土自身的实践和经验则更值得研究。本研究以武汉汉正街非正规性城市空间的发展和演变为例，试图分析和解释在中国城市更新过程中地方政府的城市政策、规划，开发商的策略、投资，民众的对策、实践如何作用于城市空间。剖析三者之间的作用关系和相互制衡的作用因子。揭示城市现代化发展过程中正规性行为与非正规性行为的分野，推演出在未来城市更新中地方政府、开发商、民众的角色定位和理论关系模型，尤其是地方政府的角色定位。研究案例在社会空间层面上，通过对民众小规模的、持续的、灵活的日常性实践模式的关注，分析与空间生产的关系。在研究方法上运用实证研究和解释性相结合的方法，通过出版和未出版资料的文献阅读，田野调查、群体讨论、针对性访谈、问卷调查等技术和方法收集采纳数据。研究结论包括以下几个方面：1．作用主体：城市更新中的地方政府、开发商和民众都发挥了自身的角色力量，并都采用了正规和非正规途径进行实践，但总体而言，政府、开发商更容易通过正规的途径获得城市空间的建设权力，而民众更容易通过非正规的实践得到城市空间的再分配。2．作用规则：在城市更新过程中，地方政府通过制定一系列的法规、政策来制定城市更新的规则，而这些正规的法规、政策中的模糊性为地方政府、开发商、民众提供了为满足自身利益而有意曲解规则的契机，从而导致规则在实施过程中的变异。不仅仅只有民众借助于规则来实现自己划分城市空间的非正规意图，地方政府和开发商也会在贯彻规则的光环下实施非正规空间的划分，因为他们也有着自己规则之外的利益诉求。3．作用力：在城市更新过程中，地方政府通过行政权力、公信力和资金等作用力来参与，开发商通过资金、技术、关系、武力等参与；民众则通过自身人力、各种中介机构、国家法律、外界舆论压力等形式来发挥作用。在三方利益的博弈中，正规的城市空间划分更多地显示了地方政府对于对于空间规划的意图。4．作用结果：在城市更新中，通过三方作用力在空间上的叠加，不仅仅使得城市空间具有强烈的非正规性特征，而且还导致了非正规经济的产生。非正规性城市空间的演变模式清楚地显示了不同时期的城市空间在再分配和使用中的真实“游戏规则”。5．作用关系：因为地方政府控制着城市建设的大部分的决策权，所以在三者的作用关系中一直会处于上位。而开发商则通过了政企合作、政民合作的形式来参与城市更新，借助于与地方政府的密切组合，同时与民众之间的合作，其角色地位也得到了加强。与以上二者相反，民众多数情况下是靠非正规的渠道来发挥作用。从以上结论的五个方面可以看出，在城市更新的过程中，地方政府操纵着正规性规则的制定，民众的力量无法在正规性规则的制定中表现出来，而大多采用非正规性的行为来实现自己的利益需求。更值得注意的是，地方政府的寻租行为使得地方政府也会有非正规性运作，这更加剧了城市空间中非正规空间的涌现。为此，在未来的城市建设中，应着重把民众的利益需求纳入到正规性规则的制定之中。从而使其非正规性行为得以减少，构建“地方政府-开发商-民众”三元城市建设模式。