随着市场意识的加强,每个房地产企业都希望能够正确预测房地产市场的发展趋势,以利于做出正确的经营决策,使自己在市场竞争中处于有利地位。这种对市场的正确预测,必然离不开对市场运行规律的正确认识。在我国房地产市场发展过程中,不论是政府宏观调控政策的制定,还是房地产投资者的投资决策都存在较多的盲目性,给社会经济及房地产自身发展带来了诸多不利影响,因此对房地产市场发展规律的研究与未来趋势的预测已成为房地产行业的重要研究课题。本文研究目的就是利用系统动力学理论对北京市住宅业发展作定量研究,为业界人士提供北京市住宅业未来发展的模拟波动趋势,使他们通过掌握这个波动趋势及特点,把握其发展的脉搏,从而能够在参与市场竞争或是制定宏观政策中获得收益。文章首先简要论述房地产行业及北京市住宅业概况,然后通过分析北京市住宅业系统中多种因素互相影响与互相制约的关系,阐释其内在反馈结构机理,构建出系统动力学模型,再通过计算机进行模拟,定量地描述北京市住宅业未来发展的行为模式,并将重要参数以图像的形式直观地展现在读者面前。文章通过有效的检验方法证实所构建的模型具有较高的置信度。文章还针对北京市申奥成功这一历史契机,着重分析讨论了奥运会对北京市住宅业发展所带来的影响。本文结论认为,未来的20年将是北京市住宅业飞速发展的时期,市场前景非常广阔。文章在预测北京市住宅业发展的同时,还对北京市人口数量及年龄结构变化进行了分析与模拟,描述未来北京市人口膨胀及人口老龄化趋势的程度,为北京市制定人口相关政策提供科学的依据。文章最后根据模型模拟出的结果,结合房地产市场宏观调控理论,分析了北京市住宅业未来发展趋势及特点,并有针对性地提出宏观调控政策的作用点,为相关部门的政策研究与决策制定提供理论支持。