开发区多数设在城乡结合部,其土地使用类型多由最初的小城镇建设用地和大部分的农村集体土地构成,土地用途绝大多数为农用地和未利用地。对开发区土地的估价并不是单纯从表面上评估其作为农用地的现有价值,而是评估其在规划实现后作为商业、住宅或工业的潜在价值。因此要按照城镇土地定级估价的思路分用途对开发区土地进行定级估价。但是开发区又不像城市建成区那样有完善的城市基础设施、繁华的商业服务业以及畅通的道路等,它还属于一片等待建设的土地。因此要考虑开发区的特殊性从实际出发对它进行定级估价。本文以内蒙古阿拉善经济开发区为例，阐述其定级和地价评估形成的过程，分析土地在定级估价中存在的影响因素,得出相应的成果。本文首先明确了土地定级和地价评估的相关背景和概念以及其地方的特点,阐述了开发区土地定级估价的理论依据以及开发区土地定级的原则和估价的原则。其次就开发区土地定级的方法进行探讨,即采用以多因素综合评定法为主，配合市场交易价格进行级别校核的技术路径，运用土地定级软件和地理信息系统软件进行城镇土地综合定级及对商业、住宅、工业用地进行分类定级；具体提出了定级因素选取、权重测定、作用分值计算等解决方法。提出开发区基准地价评估是一项不同于农用地估价和城市建成区土地估价的工作；具体提出参数及还原利率确定方法，通过三种基准地价评估方法最终确定开发区基准地价。最后提出为确定土地收购价格标准、制定土地征收价格标准、确定土地收益分配、建立基准地价定期公布制度、定期实施基准地价平衡与更新制度、制定宗地交易价格申报制度服务的6条应用的建议；期望能对阿拉善经济开发区土地定级估价体系的建立完善提供依据，对自治区内开发区土地定级估价提供参考。