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房地产业是我国发展非常迅速的支柱型产业之一。为了抑止房地产市场可能产生的泡沫,国家出台了一系列政策严格控制房地产开发的资金来源。为谋求自身发展,房地产商在困境中纷纷选择房地产投资基金融资模式寻求出路。二十世纪60年代初,在美国出现了房地产投资基金以解决房地产开发商的融资需求。本文首先从美国的房地产投资基金入手,详细介绍了REITs形成和发展的整个过程、对REITs有重大影响的税收政策等。接着文章分析了REITs在结构、资产、收入和分配四个方面必须满足的要素条件,REITs的基本类型以及随着发展逐渐演变而成的UPREIT和DOWNREIT两种新型结构等。由于亚洲REITs模式是在美国REITs模式的基础上通过专门立法等形式建立的,对我国REITs的设立具有借鉴意义,因此我们将介绍亚洲模式,并将比较分析美国REITs模式与亚洲REITs两者存在的差异。文章还将以1972-2001年间美国市场为例分析REITs股票的绩效,通过模型重点讨论REITs市场与股票市场之间的相对收益问题,包括REITs与其他金融工具的相关性、日历效应和超额收益,并根据分析结论给出投资建议。我国目前已经基本具备了发展REITs的条件。我们认为REITs在中国发展的最大障碍来自于法律方面。文章将分析中国发展REITs的必要性和可行性,介绍REITs在中国的发展现状。文章逐一探讨我国REITs发展的三种可能模式,包括信托投资基金模式、房地产上市企业模式和境外上市模式。对每一种模式我们都将引入实际案例,通过每种模式与美国REITs在四大要素上存在的差异进行比较,找出中国准REITs与标准REITs之间的差距。我们将基于现有的法律环境,具体设计每一种REITs发展模式,分析各模式的优势、缺点和可能存在的法律障碍并给出政策建议。