“住改商”就是指业主将住宅用房改为商业性用房的行为。“住改商”现象的产生与社会经济的发展历程密切相关。住房改革之初,商品经济还不发达,市场对经营性用房的需求也较少,但随着经济的发展和城市化进程的加快,城市人口逐渐密集,人们创业的激情愈发高涨对经营性用房的需求不断增加。由于经营性用房的房价相对比较高,导致大量创业者选择住宅用房作为经营性场所,进而降低创业资本。“住改商”现象也变得越来越普遍。当时,人们的法律意识较为淡薄以及对房屋的居住要求也不是太高,“住改商”伴随的一系列问题并没有凸显,但是随着经济的高速发展,人们对生活水平要求越来越高,对居住条件不再满足于有房即可,而是越来越追求环境优美、安静宁和的居住氛围。此时,“住改商”带来的种种弊端开始凸显,随之而来的利益冲突和社会矛盾逐渐加剧,有必要通过法律手段进行规制。在《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)頒布之前,我国各地区对“住改商”行为,尚未形成统一的规定。2007年,随着《物权法》的頒布实施,结束了这一混乱的局面。《物权法》第七十七条规定了业主在遵守法律、法规以及管理规约,并征得利害关系业主的同意,允许“住改商”。2009年《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《建筑物区分所有权司法解释》)第十条、第十一条对我国的“住改商”进行了补充规定,第十条规定了利害关系业主的权利救济以及“一票否决制”,第十一条规定了利害关系业主范围:本栋业主和主张权利受到损害的非本栋业主。但是现行“住改商”制度依然存在众多问题:本栋有利害业主范围过于宽泛,应从业主身份、业主权益受到损害、损害与住改商之间存在因果关系这三个方面进行界定;非本栋利害关系业主认定标准过于抽象,应设定一个较为客观的标准;“一票否决制”的同意表决机制,严重不合理,应以“一票否决制”与多数决相结合的方式综合进行表决;同意方式未明确规定,应予以明确;商业活动分为不同的经营类型,但不是所有类型都允许“住改商”,法律或管理规约应明确禁止经营的类型;现行“住改商”制度也未规定“住改商”是否需要行政审批,为顺应发展需求,方便国家管理,“住改商”无需征得土地、规划部门的行政审批,但需要进行房屋变更登记。我国现行“住改商”存在众多的问题,相信随着法律法规的日益健全,“住改商”制度存在的问题也将逐步解决。