不动产预告登记制度作为物权法律制度中重要的组成部分,起源于德国普鲁士民法,后来在日本、台湾等地区也都有较为成熟的理论构建和制度应用。我国也在2007年颁布的《物权法》第20条中对其作了规定,其意义在于,首次在中国大陆确立了这一古老的法律制度。我国正处于一个历史上规模空前的城市化运动时期,市场经济制度逐步确立,房地产市场急剧繁荣,交易也越来越频繁和复杂。随之而来的是纠纷的增多和对健全法治环境的迫切需求。在这样一种时代背景之下,加强对不动产预告登记制度的理论研究和实务分析,无疑会对当前的法治建设和市场经济发展有着积极的意义。本着这一想法,笔者在导师的鼓励和悉心指导下,决定以此作为我的硕士论文选题,以期对当前的法治实践有所裨益。本章澄清了预告登记的概念,并明确其制度价值。比较几位学者对预告登记所下的定义,笔者认为余能斌教授的定义不但突出了预告登记制度的诸特征,也更为清晰易懂。预告登记在保护不动产物权变动请求权,稳定不动产交易秩序等方面能够发挥巨大作用。本章从安全、公平和效益这三个方面来论述其制度价值,指出该制度能有效平衡购买人、出卖人、第三人之间的利益冲突和指引各方规范自己的行为。这些国家和地区都采纳了预告登记制度,目的都是为了保全权利人日后取得不动产物权的请求权。但是由于各个国家或地区采用了不同的物权变动模式,决定了其预告登记保全的请求权的范围和性质也不尽相同。如以德国为代表的德国法系国家采用形式主义的物权变动模式,所担保全的客体范围较狭窄；而日本所采用的是法国法系的意思主义物权变动模式,所保全的范围更为宽广。这些区别无所谓优劣,只是国情不同,我们的法律移植也应该尊重本国的立法传统,充分利用本土资源。关于预告登记的性质,国内主要有三种观点：请求权保全制度说、准物权说和债权物权化说。经综合分析,结合我国《物权法》的具体规定,笔者认同债权物权化说。指出经预告登记后的物权变动请求权的性质,仍为债权,但是经过预告登记后,使债权请求权具有物权的排他效力,因而成为物权化的债权。针对预告登记的效力这一重要问题。德国学者提出“三效力说”,即预告登记具有权利保全效力、顺位保全效力、担保满足效力(破产保护效力)。日本学者认为还具有预警效力,从而构成“四效力说”。笔者认为,随着社会经济的不断发展,预警效力日益重要,而现代科技的成熟运用也为实现预警效力提供了保障。要想保障上述“四效力”的顺利实现,必须依赖于本登记,没有本登记,预告登记不产生任何效力,权利人也无法真正实现该请求权。可以说,预告登记推进为本登记也是该制度的核心问题。预告登记推进为本登记的方式有两种,即预告登记后本登记前没有中间处分行为的情形,以及预告登记后本登记前有中间处分的情形。最后一章则着眼于我国未来的制度完善,分别从该制度的适用范围、登记机构、登记程序、发生条件以及涂销制度这五个角度,来具体阐述如何在未来的《不动产登记法》中全面、先进的引入不动产预告登记制度。与德国、日本等比较成熟的制度相比,我国不动产预告登记制度的不足之处在于：(1)立法散乱、不统一；(2)登记制度落后；(3)登记范围狭窄。综合以上分析,笔者认为应该从以下五个方面对预告登记制度进行完善：(1)明确适用范围；(2)统一登记机构；(3)构建合理的登记程序；(4)完善发生条件；(5)完善涂销制度。