随着中国城镇化进程的不断深化,中国城市的发展得到了前所未有的关注。现如今城市发展的高速度和不均衡的特点更加突出。可以看到由于小城市商业地产行业其样本数量少,交易流通性弱,区域特质差别大等特点,不同于大城市、一线城市或者核心城市群的核心城市,小城市的商业地产估价一直没有得到足够的重视和充分的研究。随着县域经济的发展,城镇化已经跨过了60%的关口并且正在向70%进发,数量众多的小城市发展直接影响着未来中国的城市发展,小城市商业地产市场活动日渐活跃,但相对而言,小城市商业地产价值研究却比较少。在此背景下,小城市的商业地产研究对于小城市商业地产良好发展,乃至中国的城市发展是十分必要的。本文以中小城市为切入点,着重讨论在中小城市环境下的商业地产价值评估存在的现实问题,通过对影响小城市商业地产的因素进行分析,试图取得小城市商业地产估价的有效探索。本文主要使用了对比分析法、文献法以及案例分析法等。通过对市场进行调研,我们发现集中于小城市商业地产评估的现实问题主要集中在以下几个方面:样本容量小,样本之间差异大,敏感性强,影响因素复杂等。通过阐述包括房地产评估相关理论、小城市及其发展的规律、商业地产及其价值形成的过程等相关理论基础,明确小城市商业地产研究的基础。着重对小城市及其发展规律和路径进行阐释。进而对小城市语境下影响商业地产的因素包含制度因素、经济因素、市场因素、社会因素等进行了全面的分析,利用线性回归方程进行计算,尝试将小城市商业地产的影响因素的弹性系数进行定量化。将其影响程度作用于预期收益的计算上。然后根据商小城市商业地产的现状和特点,对估价的三种基本方法是否适用于小城市商业地产估价进行分析和判断。由于常规的三种评估方法中,收益法能够较为准确的反映小城市商业地产的价值,所以选取收益法作为后续研究的主要方法。但是在具体适用上,充分考虑小城市商业地产估价的特点,在选取使用的参数选择上,进行调整,以期尝试更加科学合理的对小城市商业地产价值进行评估。在前文的基础上,选取具有典型性的案例--DXSYJ项目,将前文所述的收益法参数选择和影响因素定量化计算应用在该案例中。包括了典型型分析,具体因素分析,区域状况分析以及完整的评估过程。评估过程中在折现率的选取上,使用capm模型确定折现率,考虑房地产股市的实际情况最终确定使用上市房企近年的净资产收益率作为市场平均收益率。然后在净收益计算上,利用前文所述的商业地产日租金的线性回归方程,将净收益按照租赁期内和租赁期外分别进行计算,在预估未来城市发展的前提下,计算得到净收益。最后计算出市场估值。最后,在小城市商业地产估价上,选择收益法作为适宜的方法,统筹考虑当地的实际情况和城市发展前景,计算过程中尽量减少人为主观因素的干扰,尽量客观的对小城市商业地产进行有效的估价。在论文撰写过程中引发了我个人的思考和启示,未来电商对商业地产的影响,以及不同小城市不同影响因素的评价体系的建立还应更进一步的研究。