2007年以来，以美国房地产泡沫破灭为主要导火索的次级债危机席卷全球，导致全球性金融和经济危机。我国的房地产受金融危机的影响，加上自身所积累的问题，也开始了较大幅度的调整，这就不仅影响了我国房地产市场的稳定，也给国民经济的发展带来了新的变数和不确定性。因而，对房地产周期的研究和把握已成为当前理论界、政府、企业和民众都普遍关注的一个重要问题。　　本文运用国际上先进的周期波动分析方法，并结合我国转轨时期独特的经济、金融和房地产运行情况，及诸多体制和政策转轨问题与因素，对我国转轨时期房地产增长周期的特征、成因和结构变化进行了定量研究。从转轨时期周期波动的角度研究我国房地产业发展存在的问题，对于促进房地产业的健康发展、保证国民经济的协调稳定发展、帮助投资者进行决策选择都具有重要的实际意义，同时还对完善我国转轨时期房地产周期波动理论具有一定理论价值。本文的主要内容如下:　　第1章中，笔者认为我国的房地产业具有四大背景:(1)房地产业在国民经济发展中起着举足轻重的作用;(2)中国经济体制转轨特有的市场特征、房地产投资的国际化影响了我国的房地产周期;(3)房地产逐渐成为我国居民的主要投资工具之一;(4)我国房市不成熟、存在许多方面的问题。此外，对现有的房地产周期波动的文献进行了综述。　　第2章中，分别介绍了房地产周期的定义和内涵;房地产周期的类型;房地产周期模型;我国房地产的发展历程;我国房地产周期划分方法等方面的情况。　　第3章中，(1)研究了我国房地产的价格周期波动。这个部分提出了我国房地产价格的供求均衡决定机制和模型;分析了影响我国房地产价格增长率周期波动的主要因素及其传导机制。并通过ADF检验、协整检验和VAR脉冲分析方法对影响我国房地产价格增长率周期波动的供给因素、需求因素和资本因素进行了实证分析，得出了影响我国房市价格的主要供求和资本影响因素、其作用机理和作用时间。　　(2)我国房地产投资增长率周期波动。这个部分，利用时差相关分析方法、K-L信息量方法、峰谷对应法等多种方法从中筛选出16个能够反映房地产投资波动状况的超前、一致、滞后景气指标。并计算了我国房地产投资合成指数及分析了其特征，研究表明自1998-2008年我国的房地产投资经历了两个完整的周期。还采用脉冲方法对影响我国房地产投资增长率周期波动的主要因素进行了实证分析。　　(3)利用时序全局主成分这一新方法，研究了1998-2008年我国房地产周期波动情况及其主成分。研究发现，1998年第四季度至2008年第3季度，我国房地产增长周期大概经历了两个完整的周期，他们分别是1999年1季度到2003年4季度，2004年1季度到2007年4季度，2008年开始我国房地产进入了向下调整的过程中。从主成分的综合影响度来看，对房地产业增长率影响较大的因素依次是:完成开发投资额增长率、施工面积增长率、空置面积增长率、人均收入水平增长率、GDP增长率、消费水平增长率、销售价格增长率、建筑贷款增长率、广义货币供应M2增长率。而其他因素的增长率对房地产业的综合影响较小。　　第4章是关于我国的经济周期与房地产周期相互关系的研究。这一章中，(1)概述了经济周期的理论分析;(2)介绍了对房地产市场和宏观经济关系的研究现状;(3)为说明房地产市场的波动对我国宏观经济的影响，通过协整和VAR分析，实证了:①房地产价格波动对我国消费的影响;②我国房地产投资波动对经济增长的影响;③我国房地产价格波动对通货膨胀的影响。(4)从我国的GDP增长率和通货膨胀波动周期研究了我国的宏观经济周期波动与我国的房地产周期波动之间的相互关系。　　第5章是关于中国转轨期的体制安排、独特特性对我国房地产的影响的研究。这一章的第1部分研究了中国房地产的主要制度安排，认为转轨期，影响中国房地产的主要制度安排有以下几种:(1)住房供给和保障制度安排;(2)土地供给制度安排;(3)房地产金融制度;(4)房地产税收制度安排;(5)非正式制度安排。第2部分是城乡二元结构及城市化进程对我国房地产发展的影响。认为城乡二元分割的格局，对我国房地产市场的发展产生了至为重要的影响。影响主要通过收入分配的差距、对要素流动的限制和对房地产市场的分割三个途径而施加的。第3部分则是研究转轨时期人口因素、城市化进程和地区差异对我国房地产发展的影响。　　第6章是关于中外房地产周期发展与比较的研究。在这章的第2部分，(1)研究了美国房地产周期波动;(2)研究了日本房地产周期波动;(3)研究了香港、台湾等地区房地产周期;(4)研究了我国的房地产周期波动。第3部分，则对各国房地产价格波动差异进行了实证分析。第4部分得出了中外房地产周期波动比较结果，认为国外是市场作用所引起的房地产周期波动，而中国是政策作用所引起的房地产周期波动。　　最后一章第7章是政策建议、研究结论和研究展望。