目前政府对于房地产政策实行双向调控,期望使用长效机制,不再像以往一样利用强势的行政手段进行干预。但是全国整体宏观经济处于下降通道,信贷政策又进一步紧缩,一系列的信号使得房地产市场趋冷。在这样的大形势下,房地产市场竞争激烈,行业整合度进一步加快,产品标准化与同质性进一步加深,营销的成本与销售难度进一步加剧。因此如何对房地产项目营销的计划、贯彻、实施等各个环节进行必要而且是行之有效的管理,使得对房地产市场营销管理的研究显得越来越现实和紧迫,它的重要性主要体现在房地产开发企业运用的市场营销方式和市场营销策略得当与否,将直接关系到其是否能够在激烈的市场竞争中占有更多的市场份额,获得更多的市场利润。本文以208地块住宅项目上市销售为课题,在项目产品既成事实,且宏观调控趋紧,市场竞争激烈的前提下,根据4P、4C及体验式营销等理论,对其主力产品、目标客户、市场竞争势态等层面进行分析,找出营销工作的关键节点,并制定合理且确实可行的营销管理方案。