租赁关系,是市场经济中较为重要的元素性经济关系,围绕此种经济关系而展开的出租人权利与承租人权利的相关问题越来越受到法学界的关注。出租人权利的基础往往是对不动产物权的享有,是一种支配权、绝对权;而承租人之所以能够对出租人所有的房屋享有权利,在于其与出租人之间的租赁合同关系,即承租人权利的基础是债权关系。因此,承租人在出租人面前往往处于“弱者”地位,在权利博弈过程中常常失衡致使承租人的权利不能得到有效的保障。有鉴于此,本文立足于在保障出租人合法利益的前提下,提出房屋承租人优先承租权概念并对其进行初步的构建,力求弥补权利失衡的状态以保障承租人合法权利的实现。除了导论和结语,本文正文分为四个部分对房屋承租人优先承租权的法律问题进行论述。第一部分部分是对房屋承租人优先承租权制度逻辑前提的概述。国内外至今尚无对优先承租权立法的实例,对于此概念也无统一的说法,因此笔者认为有必要对此权利的基础性问题进行阐述,以明晰研究的对象和方向。结合地方性法规中的相关规定和实践案例,笔者将房屋承租人优先承租权定义为:租赁关系存续期间,承租人在房屋租赁合同期届满要求续租时,在同等条件下有优先于其他第三人承租的权利。由此概念可以探知承租人优先承租权的特征主要表现在三个方面:1、此权利主要涉及房屋出租人、承租人和意欲承租房屋的第三人三方主体;2、承租人优先承租权的客体是特定的,仅限于原租赁合同中的标的物即租赁的房屋;3、优先承租法律关系中的权利义务关系不是按照平等原则来解决,而是优先承租权人得凭借法律赋予的特权优先实现自己的权利。当理清优先承租权的概念和特征时,优先承租权与优先权、优先购买权等相似权利便自然不会混为一谈了。合理界定房屋承租人优先承租权的法律性质,决定着对该制度进行立法所采取的模式,同时也是解决相关争议的前提。承租人优先承租权是法定性权利、形成权、既得权以及独存权。第二部分是对房屋承租人优先承租权制度的客观基础和制度价值分析,得出对房屋承租人优先承租权进行立法是可行且必须的这一结论。首先,房屋承租人优先承租权有其存在的社会基础,主要体现在客观需求和法律需求两个方面。房屋承租人优先承租权制度产生的客观基础是我国房产租赁行业发展与完善的需要。承租人优先承租权的法律基础在于对出租人的所有权进行必要限制的同时对于承租人权利进行保护。目前,我国法律所确认的限制出租人所有权的制度主要有优先购买权和“买卖不破除租赁”两种。由于适用规则上的限制,这两种制度对承租人权利的保护是十分有限的,有必要从法律上赋予房屋承租人优先承租权来弥补对承租人的利益保护的不足。其次,房屋承租人优先承租权有其存在的制度价值。第一,确立优先承租权制度有利于实现社会正义,这是法律追求的最高价值之体现。设定承租人优先承租权是实现“实质公平”的需要,是“保护社会弱者利益”的具体化体现。第二,该制度的存在可以使已经建立起来的民事法律关系通过一定的方式得到继续或维持,从而便利不动产的管理、使用以及维护,避免社会财产的损害,这是该制度秩序价值的体现。第三,该制度的创设,除了旨在维护社会正义、稳定社会秩序外,另外一个价值上的考量就是使房屋的效能得以充分发挥,这就是其效益价值的体现。房屋承租人优先承租权的经济效益价值首先体现在它的激励功能上,通过这种激励机制,就可以真正做到物尽其用,充分挖掘出房屋的经济价值;赋予房屋承租人优先承租权还有利于节约成本,减少社会代价。该制度的社会效益价值体现在:由法律统一规定房屋承租人优先承租权制度的各个方面,人们对此权利就有一可视的预期,基于这一预期,人们便可选择自己的行为以争取最佳的实际效果,从而提高了该权利的运作效率,同时对于承租人这一弱势群体来说也是法律上的保护,维护了社会正义。第三部分笔者尝试从法律适用的角度对房屋承租人优先承租权制度行使规范进行初步构造。就行使条件,笔者认为主要有以下四个方面:1、须有长期合法有效的租赁合同关系的基础关系存在。2、优先承租权的行使主体是承租人,无偿借用房屋、未支付相应价金的人,当然不享有优先承租权;且优先承租权是一项专属权,其行使主体具有特定性,该权利不可继承或转让。3、出租人继续出租租赁房屋,是承租人取得优先承租权的前提条件。如果出租人将房屋收回自用或者意欲出卖,便不存在优先承租权的产生。4、该权利行使的实质要件是“同等条件”,即优先承租权人承租出租人的房屋时,其租赁条件与出租人和第三人达成的租赁条件相同,而不是以优于第三人的条件承租出租人的房屋。房屋承租人优先承租权适用中涉及到的相关时限也是该制度规范需要解决的问题。第一,为便于承租人行使优先承租权,结合我国经济实际情况以及相关法律制度的规定,出租人应当在租赁合同到期前,且至少提前三个月向承租人作出是否继续出租租赁房屋的通知,以给承租人足够的时间做出决定。第二,由于优先承租权是形成权,法律应当对其存续期间即权利的行使期限做出相应的规定。笔者认为,基于契约自由,法律应当首先允许商事主体自行商定此期限,若主体本身未作出明确的限定即出租人未在通知中规定行使期限或规定不明时,再采法律规定予以调整。基于立法统一及实际情况的考虑,法律应当规定:出租人未在通知中规定行使期限或规定不明,承租人应当在收到通知之后的15天内作出答复。第四部分是对房屋承租人优先承租权在实现过程中出现的问题进行的讨论。这些问题既包括承租人的优先承租权与其他相关权利的冲突以及如何解决的问题,又有优先承租权在审判实践中该怎样如何保护的问题。关于权利冲突,主要体现在以下几个方面:1、关于承租人的优先承租权与第三人的承租权的冲突,笔者在出租人与第三人恶意串通订立租赁合同和出租人在未履行通知义务的情形下与第三人订立租赁合同两种状态下分别进行阐释,最后得出,无论是基于何种根源,第三人承租出租人房屋的权利在承租人实现优先承租权时都将落空,第三人的承租权不能对抗承租人的优先承租权。2、承租人的优先承租权不能对抗部分共有人的使用权,因为,当共有人以“承租人”的身份出现时,实质上是共有人内部对权利进行处分和收益的结果,不能满足优先承租权中出租人“继续出租”的条件,承租人优先承租权也就不存在,当然就不能对抗共有人的承租权;另外从经济的角度来看,由共有人承租共有物显然比共有关系以外的人更利于物之效益的发挥。3、从简化法律关系、减少纠纷、稳定经济生活秩序的目的出发,次承租人的优先承租权应优于承租人的优先承租权。当出租人不愿将房屋继续出租给原承租人时,原承租人只能通过诉讼的途径寻求救济。本部分解决的是在审判实践中出现的程序性问题。1、房屋承租人优先承租权之诉实质上是侵权之诉,受侵权法相关诉讼规则的调整。在诉的类型及诉讼请求方面,确认承租人优先承租权之诉讼请求与承租人、出租之间租赁关系成立之诉讼请求是并存的。若承租人在诉讼过程中仅主张确认承租人优先承租权,而未要求继续承租房屋,表明其放弃了承租房屋的权利,也即放弃了优先承租权,承租人则丧失了胜诉的基础,法院不应当受理。2、在一个诉讼当中,适格的当事人的存在,是实现诉讼目的的起点。具体到承租人优先承租权之诉,其当事人主要包括承租人、出租人(房屋所有权人)、以及第三人。3、为了保护出租人的合法权益,在诉讼中出租人可以要求承租人在提出撤销合同之诉的同时,向受理诉讼的人民法院提供相应的担保,以表明其行使优先承租权的意思。4、房屋承租人优先承租权纠纷所指向的法律关系是房屋租赁关系,实质上以不动产为标的所产生的法律关系,此类诉讼从性质上讲是因不动产纠纷而提起的诉讼,应当适用专属管辖,即由不动产所在地人民法院管辖。房屋承租人优先承租权制度尚未在国内外的任何立法文本中有所体现,但不可否认,通过立法不断创设新的法律制度可以使得社会问题得到迅速而有效的解决。房屋承租人优先承租权制度的立法以及具体实施将是一个漫长的理论研究和实践经验的积累过程,有待于将来深入发掘和不断完善。