线上电商的兴起,使得物流仓储的需求暴涨,轨道交通和产业园的同步发展也为物流发展提供了便利,但投资金额大、回收周期长、变现能力弱等依旧是其面临的难题。不动产信托投资基金（以下简称REITs）通过集合普通投资者的资金,专项投资于各类不动产项目。由于我国高标物流资产十分紧缺,新零售业的发展急需高标仓库作为基础设施,而传统零售业往往采用重资产经营模式,融资渠道十分受限。REITs可以将零售业旗下的重资产利用起来,提高企业融资效率。本文采用文献分析法、案例分析法和对比分析法,以国内新零售行业首单REITs产品“菜鸟中联-中信证券-中国智能骨干网仓储资产支持专项计划”（以下简称菜鸟REITs）为研究对象,首先对REITs的基础概念、涉及的理论进行了阐述,引入美国成熟REITs市场的经验,分析了REITs在我国新零售行业应用的必要性和可行性,之后提出REITs在中国新零售行业的发展问题并进行原因分析,然后深度剖析了菜鸟REITs的原始权益人的财务状况、基础资产、交易结构、信用增级措施等,分析菜鸟REITs成功发行的关键要素,提炼该产品对潜在风险的应对措施,并提出菜鸟REITs的创新之处以及存在的问题。研究发现,菜鸟REITs存在以下问题:缺乏足够流动性、融资渠道有限、交易结构设计复杂导致税收负担重、收益率不高且个人投资者无法参与。最后,结合REITs在美国公开市场上的成熟经验对我国的启示,对REITs在中国新零售行业的发展中所遇到的问题提出解决措施,以期为中国加快新零售业REITs的发展提供建议:第一,选取适合我国市场的REITs产品模式。新券模式、资产支持证券公募化、公募基金+资产支持证券模式目前均有政策上的可行性,新的政策完善后即可开展;第二,制定税收优惠政策。中国REITs税收政策的改革应以税收中性为方向,使得税收对投资者原有的资源配置影响降到最小;第三,明确强制分配制度。要求REITs将一定比例的经营收入分配给投资者,突出REITs的股权融资属性,吸引投资者参与。