对于我国物业管理企业而言，机遇与挑战并存。城市化进程的加快、经济增长方式的转变以及业主对优质物业服务需求的递增均为其发展提供了有利条件，但我国物业行业发展起步较晚，与发达国家相比仍处于低水平运行状态。如何提高资源利用能力以达到投入与产出之间的最佳配置状态，是我国物业管理企业亟需解决的问题。目前对物业管理企业经营效果的研究一般采用定性或单一的财务指标分析法，关于物业管理企业的排名，也仅考虑了单一的产出水平在“大”的层面上进行了比较，没有根据其整体资源利用情况从“强”的角度上去比较。数据包络分析法（DEA）测度出的技术效率衡量的就是决策单元的投入产出水平即资源利用能力，该方法在处理多投入、多产出与多决策单元的技术效率评价问题上有着得天独厚的优势，已被广泛运用于不同领域。
　　本文选择数据包络分析法来测度我国物业管理企业技术效率，能够得出更加综合的排名与技术效率变化情况，其次通过投影分析还能够得到技术无效企业的投入冗余情况，为其找到标杆企业，通过对比得到改进技术效率的具体方法。最后，本文还采用了截断线性回归模型（即 Tobit模型），找出了一些影响物业管理企业技术效率的因素。本文在研究物业管理企业的角度与方法上均有了一定创新，不仅拓展了针对物业管理研究的思路，也在一定程度上为我国物业管理企业提高技术效率提供了有效的建议。
　　本文共分六个章节：
　　第一章为绪论，系统介绍了本文的研究背景、研究意义、研究方法与可能的创新之处，并在此基础上对本文的研究思路和框架进行了说明。
　　第二章是文献综述，系统梳理了国内外关于DEA方法的文献，并总结了国内外针对物业行业的研究与DEA方法的应用情况。
　　第三章是DEA方法及相关模型概述，在本章中介绍了数据包络分析法计算技术效率的理论原理以及CCR模型、BCC模型与全要素生产率，最后介绍了效率影响因素研究中将用到的Tobit回归分析方法。
　　第四章则实证研究了我国物业管理企业技术效率与全要素生产率，得出了我国物业管理企业整体的技术效率、纯技术效率与规模效率情况，并运用Malmquist指数从动态角度测算了样本企业的效率变化指数，其次对处于技术无效状态的企业进行了投影分析。
　　第五章为我国物业管理企业效率影响因素研究。本文选取企业规模、员工费用率、关联交易收入率、业务创新度与专业子公司拥有数量这五个指标，运用Tobit模型进行了回归分析。
　　第六章为总结与展望。在本章中，对第四、五章实证研究的结论进行了总结与归纳并提出了相关建议，最后指出了本文存在的不足与研究方向。
　　通过实证分析，本文得出的主要结论如下：
　　绝大部分的物业管理企业始终存在着技术水平不够、管理水平不足或规模不优的问题,且导致物业管理企业技术效率普遍无效的主要原因为纯技术无效。根据全要素生产率的实证分析结果，我国物业管理企业整体的技术与管理水平始终处于下降状态，但生产规模不断向最优规模靠近。在技术效率影响因素方面：企业规模、员工费用率与物业管理企业的技术效率存在显著负相关关系，关联交易收入占比这一因素则与物业管理企业的技术效率存在显著正相关关系。
　　当然，鉴于笔者自身理论水平与客观条件的限制，本文存在一些局限和不足，笔者希望未来针对物业管理企业技术效率的研究能够加大样本数量、延长时间跨度等，使研究结论更具现实意义。