房地产营销导向是开发经营者组织与管理房地产企业具体过程的指导思想。在计划经济时期，企业以生产为中心，多数商品供不应求，企业片面地追求产值。在市场经济条件下，经历了生产观念导向后，开发商发现消费者更喜欢高质量、多功能和有特色的产品，因而企业管理者开始致力于生产高附加值产品，并不断地改进使之日臻完美，这是产品观念导向时期。在卖方市场向买方市场转化期间，开发商因为只关注自己的产品，不关心消费者的需求，以产品之不变应市场之万变，导致大量商品房积压。随着竞争日趋激烈，企业开始重视和加强推销工作，推销观念应运而生。　　改革开放以来，随着住房的商品化，房地产的开发建设逐渐从其他行业中独立出来，成为国民经济的重要产业部门。房地产企业大量增加，市场供应量急剧扩大。在这种市场环境下，企业生存不仅要积极推销产品，更需要从根本上转变经营的指导思想，形成以满足消费者需求为导向的现代市场营销观念。　　2009年的金融风暴，使国内房地产市场面临着前所未有的挑战。传统的投资领域、生产领域已基本饱和，特别是传统房地产开发领域的机会越来越少，住宅市场已进入成熟期，住宅消费开始向舒适型转移，销售出现了萎缩的前兆，传统房地产大量的资金开始物色新的投资领域。当假日经济成为中国经济的重要增长点时，大力发展度假房产成为可能。　　伴随着假日经济的兴起与蓬勃发展，休闲产业炙手可热。无论从经济能力来说，还是休闲时间来说，休闲产业的需求增加。以旅游、娱乐、健身为主的休闲产业已形成一种共荣共生的发展态势，中国将假日经济提升到休闲经济，也促进着度假地产的发展。休闲旅游、度假旅游、商务旅游、体育旅游等同步发展，旅游消费越来越成为许多中等收入以上家庭的消费“必需品”，进而要求市场提供更多的旅游景点，开发更多的旅游形式。由此，将房地产与旅游结合在一起的度假地产很可能产生“1+1〉2”的效应，成为未来几十年中国房地产开发的重要领域。　　度假地产与传统地产有着很大不同。首先，酒店与客源地分离，决定了项目的市场形象和品牌知名度尤为重要;其次，度假酒店消费者的需求多种多样，停留时间长，对酒店的配套设施要求较高;再次，对度假地产最重要的是后期经营，如何为不同客源地、不同客户群，提供不同季节、不同店内或店外的娱乐休闲活动项目，提高入住率，特别是淡季阶段，成为首要问题。这些决定了度假地产的产品规划设计复杂，开发周期长，前期投资大，以及在营销模式和销售渠道方面与传统地产的诸多不同。　　本文以市场营销的4P理论为基础，从产品策略、价格策略、沟通策略和分销策略四个方面对红树林度假酒店展开研究。　　国外度假酒店起源于古罗马时期，到20世纪获得繁荣发展，主要分为滨海型度假酒店、温泉型度假酒店、滑雪型度假酒店三大类，并形成了希尔顿、悦榕庄、迪士尼、地中海俱乐部、邮轮经济以及创新的分时度假等产业模式。我国度假酒店面对的宏观环境因素和顾客消费需求与目前发达国家有着很大的不同，因此在酒店分类、地域分布方面也有自身的特点。本文从客源构成、消费行为、会奖旅游的兴起和品牌化发展几方面对我国度假酒店市场现状进行了分析。　　论文以三亚湾红树林度假酒店作为研究对象，首先分析其产品策略，分别从核心产品、形式产品和延伸产品层面对红树林度假酒店进行整体的介绍和分析。红树林度假酒店以红树林“股权式”酒店和红树林度假卡两种产品作为产品组合推向市场，提供丰富的度假产品类型，满足更多市场需求，为酒店后期经营赢得了更多的市场空间。　　其次，分析了红树林度假酒店的定价策略和沟通策略。以三亚湾红树林度假酒店为例，通过对房地产市场惯用的定价策略进行梳理分析，结合项目特点、市场定位和目标客户特征等因素，最终采用了“成本+消费者+竞争”和“低开高走”的定价策略。同时结合实地的市场调研，采用差别定价和折扣折让等方式，进行具体的价格制定。红树林度假酒店前期推广过程中，在广告宣传和公关方面做了大量的市场工作，以市场预热期、开盘期和持续推广期为三个主要阶段，分别制定相应的促销策略。　　最后，研究了红树林度假酒店的分销策略。红树林度假酒店建立了“自主销售为主，全国代理人销售为辅，以红树林度假网为平台，实现线上线下互动的分销渠道”。红树林度假网是红树林度假酒店对外宣传、在线销售和管理运营的唯一官方网站，在营销过程中起关键作用。红树林度假酒店的分销渠道管理主要包括:渠道促销管理、业绩归属管理、信息维护管理和激励。　　目前，我国房地产已经进入度假地产时代，通过对红树林度假酒店营销策略的分析研究，有助于提高本公司的营销水平，对于其他企业制定和实施营销策略也具有一定的参考价值。