近年来,随着政府对房地产市场的密集调控,房地产开发商与消费者之间的“博弈”心态加剧。市场环境的变化迫使房地产商不得不重视销售问题。而价格正是影响销售的最重要因素之一。如何科学、合理地制定商品房价格已成为房地产商亟待解决的难题。本文旨在从特征价格理论出发来建立商品住宅定价模型。本文以住宅特征价格理论为基础,根据特征价格模型建模思想,找出影响长沙市商品住宅价格的主要因素,依据逐步回归分析法确定了模型的输入变量,探讨了特征价格模型的检验途径及方法。并结合目前常用的朝向系数法及户型系数法等房地产定价方法,通过实际案例,确定了住宅的分套价格。本文按照从基础理论出发进行实证分析的思路,采用定性分析结合定量分析的方法,在对特征价格基本理论进行定性阐述的基础上,运用长沙市121个楼盘的具体数据进行了定量分析,构建了长沙市商品住宅的定价模型,以期能够为房地产开发商及消费者提供参考。